房產證或不再是權屬唯一鐵證遇違約買家亦可要求“預期利益”賠付———

　　在大部分由于追求更多經濟利益而出現違約的二手房交易案例中，許多主動違約的原房主認為，自己在仍持有房產證的情況下只需支付違約金和買家已經支付的房款就可以全身而退。但是事實是在類似的情況下，法律似乎更加傾向于保護買家的權益。而最近上海一例宣判的二手房交易違約案件中所涉及到的“預期利益賠償”，更是為身處“被違約”漩渦中的買家提供了可以用來借鑒的維權利器。

　　房產證未過戶亦非房屋權屬唯一標準

　　吳先生在去年底就有過一段“被違約”經歷。據吳先生介紹，他兩年前購入的一套二手房由于在去年延續至今年的漲價熱潮中市場價格連續翻番，而雖然兩年間房屋一切的貸款、費用都是由吳先生支付，但是由于產權證尚未過戶到他名下，于是原房主就出于經濟利益的考慮，打算單方面中止交易，將這套房產再度易主。而經過幾次協商未果，吳先生打算將原房主告上法庭，要求其繼續履行合同內容。就在開庭之前，原房主主動選擇了放棄違約，繼續履行合同。“我相信如果去打官司，也肯定是我贏。雖然房產證沒有過戶，但是這兩年來我一直支付房子的一切費用，已經是實際意義上的房主。”吳先生表示。

　　“被違約”在房價快速上漲的階段是一件十分普遍的事情，許多二手房買家在遭遇了“被違約”時或許會因為將此事訴諸法律的繁瑣而選擇忍氣吞聲，而很多“被違約”的買家認為，房產證尚未過戶，對方違約一旦發生，自己也只是獲得違約金而已，房子到底還是房產證持有人的。因此，“持有房產證”亦成為了違約賣家們的底牌。

　　北京保華德律師事務所宋律師在接受采訪時認為，在期房交易中，產權證尚未入手但交易已經進行是買賣雙方共同認可的一種風險，只要合同在簽訂時是雙方真實意愿的表達且不違背國家法律，一旦遭遇違約就可以申訴要求違約方繼續履行合同。

　　合同中預防違約可要求“預期利益”

　　更高的經濟利益是誘發賣家違約的主因，對于賣家而言，從房產第一次出手到違約到再出手，可獲得的利益可能就已經攀升幾倍。而對于“被違約”的買家而言，損失也是對等的。等同的房價隨著時間的推移已經不能購買相同價值的房產，這筆損失對于“被違約”的買家而言顯然比其他損失大得多。

　　有報道稱，今年3月在上海判決的一樁二手房交易違約案件中，原告獲得了高額的“預期利益”補償金。“預期利益”概念的引入抑或可為二手房買家提供更加有力的保護。宋律師表示，由于違約造成的損失在合同中是可以要求賠付的。也就是說，買賣雙方可以在簽訂合同時注明如若違約則要求違約方支付“預期利益賠償金”。“目前二手房交易中主要是使用相關部門發布的標準合同文本，關于‘預期利益賠付’問題可以使用‘補充協議’來加入到合同當中。”二手房門店經紀人提示。

　　在吳先生向我們講述的經歷中還透露了一個細節，即他與原房主在合同中約定的違約金是100萬元。“雖然相關法律規定的違約金是總房價的20%，但是簽訂合同的時候就是考慮到了雙方存在違約的可能，于是在雙方自愿的情況下將違約金提高到了100萬元。”吳先生表示。對此，宋律師認為，雖然有法律規定金額上限，但是在合同的簽訂中，只要是雙方意思的真實體現，可以將違約金提高到雙方認為可接受的范圍內。但是如若發生訴訟，那么就會出現違約方申訴違約金過高而申請降低違約金的情況。