最近樓市出現很多新促銷措施 買家選擇時應同時考慮其中的便利與風險

　　二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供貸款等一系列房貸新政，令原本紅火的房地產市場迅速冷卻下來。然而在經歷過2007年的“9·27”新政后，開發商們在應對信貸收緊之策上有了更多的招式，手段也更靈活，例如為買家墊首付、返租及打折優惠……記者采訪了多家樓盤，并為買家分析各種促銷措施的細節和風險，為買家安全置業提供參考。

　　招數一：七成樓款可免息分期支付

　　還款壓力巨大小心斷供

　　房貸新政對于二套房置業者要求其首付五成，對購買第三套及以上的業主可能不提供貸款。針對這個政策，某大集團推出了“首付只需三成，剩余七成款項全部免息分期支付”的 做法。也就是說，買家在支付三成首付后，其余的七成房款可不需向銀行貸款，而是免息分期支付給發展商就可以了。打個比方，買一套80平方米的兩房單位，總價約60萬元。購房者無論是第幾次購房，都只要支付約20萬元的首付款就可以購房，其余的40萬元可分期在5年內免息付給發展商。

　　不過，有買家認為，“無息”似乎像一個噱頭。因為很多人表示，如果選擇開發商墊資的方式，那么樓價則要提高不少，相當于開發商已把買家應支付給銀行利息也計算在價格之內了。

　　風險提示

　　買家選擇這種方式，肯定是把相關的房產證明抵押在開發商處，如果買家不能按時還款，則需承擔相應的違約責任。此外，開發商并不是金融機構，墊資會承擔巨大的斷供風險。對買家而言，短期內支付七成樓款，還款壓力之大可想而知。

　　招數二：首期可分兩次付

　　現金流是一大考驗

　　允許買家分期付首期的辦法現在也相當普遍，主要是一些針對二次置業的改善型樓盤推出。這些買家買房大多是自住，在房貸新政下，首付五成對于他們的現金流考驗確實十分嚴峻。在這種情況下，買家可先付三成首期，其余兩成由開發商代墊，在半年或約定的時間內買家把兩成首付還給發展商即可。

　　風險提示

　　以一套200萬元的三房單位計算，首付五成需100萬元，買家先支付60萬元，剩余的40萬元需在半年內付清。買家需對自己在未來半年的現金籌集能力考量清楚。如果在這個時間范圍內不能按時繳款，很有可能面臨違約責任。

　　招數三：三年返租6%

　　吸引長線投資者

　　某豪宅最近推出了促銷策略：頭三年返租6%，開發商每年把總房款的6%以每個月返還的形式付給買家，而買家則把自己的房子交給開發商打理。如果以總房價300萬元計算，年返租6%即為18萬元，開發商分12個月返還給業主，每個月業主收益即為1.5萬元。

　　風險提示

　　6%的出租回報率在廣州目前的住宅市場算是相當高了，開發商這種營銷策略對于長線投資者具有相當的吸引力。不過，返租只是保證了買家購買后一段時期的收益，但對如何運用銀行貸款并無實質性幫助，買家仍然要理性估量自身的購買能力。

　　招數四：打折

　　辨清是否真降價

　　降價是最直接的促銷方式。上周，某大型地產企業全面啟動旗下樓盤8.5折優惠銷售，而其他一些市區盤也采用了降價的方式，例如某盤在9.5折的基礎上還可再減價10萬元；珠江新城某盤9.8折后再送一年管理費。

　　風險提示

　　降價雖是最直接的促銷方式，但買家還需練就一雙慧眼，不要被一些降價的假象所迷惑。因為有很多開發商都是價格和優惠一起調整的，有些甚至是調高了房價，然后再打折，實際上并沒有優惠或者優惠很少。買家可以查閱陽光家緣，了解樓盤前期已簽約的價格，辨別價格到底降沒降再出手。(記者 龍蕾)