7月16日，北京宋莊徐宋路西側(cè)幾棟建筑上懸掛著巨幅標(biāo)語，標(biāo)明該建筑為小產(chǎn)權(quán)房，屬于違法建筑。新京報(bào)記者 吳江 攝
十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。“‘小產(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過專家表示，《決定》中的改革方向?qū)τ诮鉀Q“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供了大的原則，但“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正面臨著諸多需要解決的問題，并不會(huì)立即“跟風(fēng)轉(zhuǎn)正”。
需相關(guān)部門研究具體解決方法
《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
記者注意到，在《決定》關(guān)于集體土地的表述中，并沒有提及“小產(chǎn)權(quán)房”。對(duì)此，北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小產(chǎn)權(quán)房”只是其中的一個(gè)具體問題，因此《決定》不會(huì)談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。
“具體到‘小產(chǎn)權(quán)房’的問題，還需要相關(guān)部門根據(jù)《決定》的精神，研究具體的解決辦法。”陳志說，從長遠(yuǎn)看，“小產(chǎn)權(quán)房”問題肯定要解決。
“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”須先修法
不過，在陳志看來，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正并不會(huì)立即得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗€面臨著諸多難題需要解決。
其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。
“那如果‘小產(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正，就必須要修改法律，否則轉(zhuǎn)正的行為就是違法的。”陳志說，從《決定》體現(xiàn)的精神看，依法治國是一個(gè)很明確的原則。因此即便“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，也必須是在修法之后。
在實(shí)際操作過程中，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正也面臨很多具體問題。“如果‘轉(zhuǎn)正’，那之前買賣‘小產(chǎn)權(quán)房’的行為如何界定和處罰？這肯定是違法行為，如果簡單的‘轉(zhuǎn)正’，就等于承認(rèn)了之前的違法行為。”陳志說。此外，他認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”如果轉(zhuǎn)正，那勢必還要采取補(bǔ)交土地收益等方式補(bǔ)交一定的價(jià)款，那么補(bǔ)交的金額標(biāo)準(zhǔn)多少，時(shí)限界定在哪里？這些都需要明確。
■ 縱深
屢打不絕的“小產(chǎn)權(quán)房”
“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)乃至“繁榮”的歷史，與城市房價(jià)躥升密不可分。小產(chǎn)權(quán)房成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，是從2007年開始的，而這一年也正是房價(jià)上漲邁入快速之年。
當(dāng)年6月，建設(shè)部發(fā)布了一份“買房風(fēng)險(xiǎn)提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定。
盡管主管部門明確表態(tài)，但全國一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權(quán)房”的主意，各地的“小產(chǎn)權(quán)房”也成為屢打不絕的問題。在北京，通州區(qū)張家灣等地成為了媒體關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”集中區(qū)域。
對(duì)于打擊查處“小產(chǎn)權(quán)房”，從國家到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的查處。而北京也在2007年就完成了對(duì)通州張家灣鎮(zhèn)和房山琉璃河鎮(zhèn)非法占地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。