“2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”日前在京發(fā)布，報(bào)告稱2013年上市房企業(yè)績(jī)分化日益加劇，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到近4年最高水平。不過(guò)，面對(duì)一季度樓市的慘淡開局，部分開發(fā)商表示這是樓市已步入平穩(wěn)發(fā)展期的信號(hào)，造成一季度樓市低迷的核心原因是土地超量供應(yīng)、產(chǎn)出速度快于需求速度、產(chǎn)能過(guò)剩等，目前房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，市場(chǎng)將在2013年的高位上波動(dòng)，直到2020年以后。

　　中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組對(duì)135家滬深上市房地產(chǎn)公司和45家內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司研究顯示，2013年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于規(guī)模效應(yīng)、管控水平、運(yùn)營(yíng)效率的差異，導(dǎo)致上市公司在盈利表現(xiàn)、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等方面的分化日益加劇。

　　2013年，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)規(guī)模穩(wěn)步提升，滬深上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為56.15億元，同比增長(zhǎng)30.10%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為194.37億元，同比增長(zhǎng)30.08%。同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值為7.29億元，同比增長(zhǎng)8.31%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值為34.02億元，增速降至13.05%。房地產(chǎn)上市公司在2011年末及2012年上半年降價(jià)促銷的項(xiàng)目于2013年集中進(jìn)入結(jié)算期，導(dǎo)致利潤(rùn)空間縮小、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)趨緩，與營(yíng)業(yè)收入的高增長(zhǎng)節(jié)奏形成較大反差。

　　股東回報(bào)方面，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平，分別為0.37元和0.64元。具體來(lái)看，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司中分別有54%和42%的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，且大多為資產(chǎn)規(guī)模小、業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般的中小企業(yè)；同期龍頭房企則實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的增長(zhǎng)，行業(yè)發(fā)展分化加劇。

　　財(cái)務(wù)方面，2013年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.17%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.19%，較上年分別上升1.90、2.14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近4年最高水平。剔除預(yù)收賬款后，滬深上市及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率均值分別為50.88%和55.59%，較上年上升2.40、1.29個(gè)百分點(diǎn)，但總體負(fù)債水平仍處于合理可控范圍。

　　報(bào)告還指出，2013年，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)繼續(xù)疲弱，全年上證地產(chǎn)指數(shù)和深證地產(chǎn)指數(shù)分別下跌11.75%和16.16%，漲幅排名在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中位列倒數(shù)第四，房地產(chǎn)上市公司的市值明顯下挫。截至2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為74.77億元，同比下降10.83%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為168.71億元，同比下降19.20%。

　　面對(duì)2014年一季度樓市慘淡開局，部分開發(fā)商仍表示出信心。陽(yáng)光100中國(guó)執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁范小沖表示，隨著供應(yīng)量的增加、土地成本的上升，以及一些列金融政策，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)毛利在下降，庫(kù)存面臨很大挑戰(zhàn)，這跟中國(guó)城市化進(jìn)入第二階段有關(guān)。

　　“隨著中國(guó)城市化的不斷的升級(jí)，會(huì)有新的業(yè)態(tài)機(jī)遇、新的發(fā)展，城市化還沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的房地產(chǎn)的春天就沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)還是很有機(jī)會(huì)的，我們不悲觀。”范小沖說(shuō)。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，新一屆政府對(duì)過(guò)去十年的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了糾正，幾乎絕口不提宏觀調(diào)控，把市場(chǎng)回歸給了市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)商和市場(chǎng)所期待的。

　　對(duì)于當(dāng)前樓市的“拐點(diǎn)論”，歐陽(yáng)捷并不贊同。歐陽(yáng)捷向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，市場(chǎng)悲觀情緒的背后是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期不穩(wěn)、去年底透支過(guò)多、限貸、利率以及國(guó)外機(jī)構(gòu)唱空等因素，而最核心的原因是土地超量供應(yīng)、產(chǎn)出速度快于需求速度、產(chǎn)能過(guò)剩。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，市場(chǎng)將在2013年的高位上波動(dòng)，直到2020年以后，“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，不要相信再有高增長(zhǎng)。”

　　中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征提醒，我國(guó)已經(jīng)開始進(jìn)入中等收入社會(huì)，同時(shí)進(jìn)入老齡化社會(huì)，需把握風(fēng)險(xiǎn)偏好的變化來(lái)重組新業(yè)務(wù)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)比銷售更重要，應(yīng)探索養(yǎng)老地產(chǎn)等新領(lǐng)域。

　　“2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”是由由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”研究發(fā)布，自2003年開展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來(lái)，已連續(xù)進(jìn)行了十二年。（記者 李方）