五大元素保證商鋪投資回報率

　　近期，江門樓市推出的商業地產項目有好幾個，商家展開的種種優惠一個比一個誘人。那么，購買商業地產項目到底該怎樣識別其品質，又該如何保證投資回報率呢？有關投資專家建議，投資者在購買過程中應關注以下五大元素，保證商鋪投資的回報率。

　　元素一：周邊消費要具持續支撐力

　　資深房地產人士林英華說，商業項目周圍的消費力是決定投資回報的最關鍵因素。江門一些商業地產項目依托新建居住區的居民作為現成的消費人群，為商鋪投資奠定了回報基礎，也吸引了不少投資者的關注，但要保障回報率，除了附近已有的社區居民外，周邊還應具備一些具有支撐力、延續性的消費人群，如在步行可達的范圍內有產業園區、商務區或寫字樓等工作人群集中的項目，商業項目可以依附這些項目開發更加豐富的經營業態。

　　元素二：項目規模與消費人數匹配

　　從事商業地產策劃多年的鄧永健指出，在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產品定位正確的基礎上，投資者還必須了解商業經營面積與周邊消費群體數量是否相匹配，例如，一個經營面積為２萬平方米的商業地產項目，如果其坐落的居住區內常住人口為２萬左右，那么平均每人１平方米的商業面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業面積在０．５平方米以內就已經能夠滿足正常的經營和消費需求。

　　元素三：布局應能構成人流交織

　　鄧永健說，商業布局能否將商場內的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內堂處于半封閉狀態，雖然堂內也有很多高檔品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內堂的人數還不足門店的１／４。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業主也無法實現盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達到預期效果。

　　元素四：過濾噱頭求實質性回報

　　承諾回報是眼下商業地產項目中很流行的招商方式之一。有業內人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報，例如，某項目提出的“一次性回報”概念，必須在業主全額購買商鋪并繳納其他稅款等費用后，再按相應的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是“羊毛出在羊身上”，投資者要“金睛火眼”看清楚。

　　元素五：定位專業水平決定收益

　　確保后期收益還要取決于項目經營管理者的專業水平。鄧永健指出，要判斷管理團隊是否專業，最直觀的方法便是觀察產品定位與區域消費特點是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商業項目如果選擇高檔商品，那么與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、休閑消費等商業項目，因此，他建議投資者不要過分關注單一經營利潤，更要尋找貼近消費圈的經營項目，通過專業化的經營管理定位，獲得更長久的經營利益。    （梁麗琴）

　　六大因素決定投資商鋪價值

　　很多投資者都問，到底商鋪的價值有多大體現在哪些方面。根據江門幾位資深房地產投資專家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價值：

　　一、是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定優于其他位置的商鋪，已經成熟的商圈如五邑城、金匯世紀廣場等，吸引的是來自五邑各地的人流；而江華路、東華一路吸引的是江門市的消費者。目前這些商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小，因此投資者可多關注正在發展的商圈，投資的機會多，如建設中的江海區，一些大型居住區的社區商鋪也值得關注。