“管家”須精挑細選

　　好的經營團隊，能夠讓商業地產發揮最大的市場效應，這是決定商業項目的升值空間大小的決定性因素。

　　“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業地產的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業態分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元/平方米/天，與三年前相比，幾乎翻番。

　　劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關系。專家表示，好的“管家”能夠順應市場的發展，不斷主動調整優化經營業態，使商業物業走上良性的發展軌道。

　　權限宜集中忌分散

　　上海北部某大型商業項目，因為產權分散，導致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當的集中管理十分有必要。因此投資者在選擇物業時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（街鋪除外），則應該三思而后行。

　　在國外，“只租不售”的商業地產運作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITS打包物業”。因為商業地產本身的特性已注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發銷售，只會加速其死亡，而不會給投資者帶來任何收益。

　　而事實也證明這樣的模式帶來的主動權效應是不可估量的，定位與調整可以在經營過程中不斷過程，直到達到所要的目的為止。對此專家提醒說，對于部分分割出售的小產權商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。

　　項目扎堆更有潛力

　　獨鋪難成市。商業項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。

　　通常可將購物中心、酒店及寫字樓設計為商業金三角，合三為一，實現商業資源互通互用。比如，現在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經營模式對于資源的集中利用度是非常強的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發聯動效應，在三種商業的互相帶動下，整個商業地產項目將會良性循環，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯姻；北京新天地(論壇新聞視頻)也開始利用起寫字樓及酒店的商務效應。

　　政策風險需關注

　　近日，一則與商業地產稅收有關的新聞估計會在投資者感到擔憂。報道稱，湖南長沙、株洲、湘潭三市已就稅制改革等一系列問題形成方案，上報國務院，其中最有分量的一項就包括物業稅。可以預見，該方案最終成形之后，物業稅必將開征，而首當其沖的是商業地產。

　　由此可見，投資商業地產，雖然從目前來看，國家調控的主要對象是住宅市場，但商業地產同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業稅一旦從商業地產開始征收，這項與保有環節有關的稅收，勢必會壓縮租金投資收益，而一旦商鋪變為冷鋪甚至“死鋪”，將放大投資失敗。其實根據相關稅法，圍繞商業地產各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產稅等稅種。而如果商業地產出現炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資，近期北京出現的有關征收商業地產房產稅的傳聞已印證了這一點。