嚴(yán)小姐和姑媽嚴(yán)女士一起出資購(gòu)房，姑媽出了40%房款，但產(chǎn)權(quán)證上只有嚴(yán)小姐一人名字。后嚴(yán)小姐把房子轉(zhuǎn)讓給姑媽，卻因房款支付問題發(fā)生糾紛。日前，普陀區(qū)法院一審判令嚴(yán)女士應(yīng)再支付尾款32.6萬(wàn)元。
【案件回放】
2002年，嚴(yán)小姐看上一套總價(jià)42萬(wàn)元的房屋，由于資金不夠，便與江蘇南通的姑媽共同出資買下房屋，嚴(yán)女士出了21萬(wàn)元，但房產(chǎn)證上僅寫了嚴(yán)小姐一個(gè)人的名字。
四年后，嚴(yán)女士的兒子小黃大學(xué)畢業(yè)后留滬工作，考慮到需要住房，嚴(yán)小姐同意將房屋轉(zhuǎn)讓給姑媽。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房屋價(jià)格為96萬(wàn)元。次日，嚴(yán)女士母子只把25萬(wàn)元購(gòu)房款打入嚴(yán)小姐賬戶，嚴(yán)小姐將房屋交付給了小黃。此后，嚴(yán)小姐數(shù)次向姑媽討要剩余購(gòu)房款，均遭拒絕。無(wú)奈之下，嚴(yán)小姐將嚴(yán)女士母子告上法庭，要求兩人支付剩余購(gòu)房款71萬(wàn)元。
嚴(yán)女士認(rèn)為，這套房子有自己的份，她所付的25萬(wàn)元錢已足夠買下房子。同時(shí)，合同中簽訂的96萬(wàn)元購(gòu)房款并非雙方真實(shí)意思表示，因?yàn)樵谂c嚴(yán)小姐協(xié)商買房過程中，自己曾收過嚴(yán)小姐父親的一份傳真，傳真上表示，嚴(yán)女士母子只需要再出資36萬(wàn)元即可。嚴(yán)女士母子認(rèn)為，嚴(yán)小姐父親的這份傳真屬于表見代理行為，是雙方對(duì)房屋價(jià)款的一個(gè)認(rèn)定，而嚴(yán)小姐父親曾找她借過錢，剩余購(gòu)房款與此相抵后，便不再欠房款。
法院認(rèn)為，嚴(yán)小姐父親發(fā)傳真的行為不能構(gòu)成表見代理。雖然當(dāng)時(shí)的購(gòu)房款是一人一半，但由于購(gòu)房的契稅、中介費(fèi)等為嚴(yán)小姐支付，法院酌情判斷原被告雙方的出資比例為“四六開”。根據(jù)房屋總價(jià)為96萬(wàn)元，嚴(yán)女士所占房屋份額為38.4萬(wàn)元，因此應(yīng)向原告支付房款57.6萬(wàn)元，除去已付的25萬(wàn)元，還應(yīng)支付32.6萬(wàn)元。
【以案說(shuō)法】
問題一：嚴(yán)女士當(dāng)年的出資應(yīng)認(rèn)定為借款還是購(gòu)房款？
本案中，嚴(yán)小姐未就借款的主張?zhí)峁┳C據(jù)證明。考慮到該款數(shù)額較大，支付的時(shí)間早在2002年，如為借款，嚴(yán)小姐至今未予歸還，嚴(yán)女士亦不催討，顯然不符常理，據(jù)此可以證明這套房為雙方共同出資購(gòu)買。
問題二：嚴(yán)小姐父親的行為是否構(gòu)成表見代理？
本案中，對(duì)于傳真件的真?zhèn)危p方均不能提供確鑿的證據(jù)加以證明。即使該傳真件為真，根據(jù)表見代理的構(gòu)成要件，嚴(yán)小姐父親的行為也不能構(gòu)成表見代理。因?yàn)椋m然嚴(yán)小姐父親參與了房屋買賣的過程，但嚴(yán)小姐并未授權(quán)父親轉(zhuǎn)讓房屋。
【法辭典】
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。