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房地產現"拐點"取決于三大因素

房地產現"拐點"取決于三大因素

2012-03-12 17:01:33

  目前,媒體都在紛紛報道房價出現的下跌。于是,房地產業的“拐點論”也隨之出現。

  近日,國家統計局發布的2012年1月房價數據顯示,全國70個納入統計范圍的大中城市新建商品房價格環比全面停漲,價格下降的城市達到48個,持平的則有22個,40個出臺商品房限購政策的城市房價平均下跌0.17%,沒有一個城市出現環比上漲。同時,二手房平均價格指數同比也首次出現了下降。

  如果這些數據是真實的話,那么,1月份全國70個城市房價,只是由過去的“漲停”變成了“停漲”。那么,未來這些城市的房價是繼續下跌?還是轉為有漲有跌?或是報復性反彈?樓市的“拐點”何在?

  從房地產市場來看,拐點首先反映的是房地產這個行業(或市場)的轉折性發展趨勢變化,而不僅僅是樓盤價格停漲。

  中國房地產業拐點的出現,必須有兩大標志:一是房地產業洗牌;二是房地產業從暴利行業中出局。

  在中國目前的國情下,如果依然按照完全市場化的思路讓房地產業自由發展下去,“拐點”難以出現,崩盤卻是必然。因為在市場經濟中,任何一個行業離不開需求與供給的矛盾關系,而且這種矛盾關系的緊張程度是由稀缺性的程度來決定,稀缺性越高,供需矛盾就越尖銳。當房地產業發展成為一個市場的時候也不例外。并且,土地的稀缺導致房屋產品的稀缺性在未來五十年內無法改變,尤其是快速發展的城市化提出了更多的住房需求。未來二十年內中國將有三億左右農民進入城鎮;到2020年,我國城市化水平可能達到60%左右。所以,快速發展的城市化,產生了大量住房(不等同購房)的需求,這種需求是剛性的,不會因為價格高低而受影響。為了滿足這種需求,自住與投資滿足他人居住的購房需求將持續增長。如果完全按照市場化的變量分析,目前的房價漲停只是一種假象,不僅沒有出現“拐點”,而且還蘊藏著強大的反彈力量。

  未來房地產業“拐點”的出現,必要因素很多,但決定性因素只有三個:一個是保障房或低價房的大量供應,擠壓商品房市場。另一個是維持現行的房貸政策不變,讓其資金鏈條陷入危機狀態,促使房地產業洗牌,促使房地產業從規模中獲利,而不是從高房價中獲利。再一個是不僅要持續限購政策,而且還應出臺限價政策,這不僅是遏制投機炒作行為的需要,也是我國國情所決定的,這三大因素一個也不能少,一個也不能弱化。否則,房價必然會出現報復性反彈,前期調控成果將化為烏有,甚至會造成更為嚴重的后果。這就意味著目前的房地產調控政策不僅不能變,而且還要繼續強化。

  我們期待著房地產業拐點的出現,從而真正實現居者有其屋的理想。(經濟參考報)

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