大學生畢業季來臨 京城迎來新一輪房屋租賃高峰———

　　“近年來，法院受理的房屋租賃案件成倍增加，出租人以未見到全部水電費票據、房屋污損、設備損壞等事由要求扣減租戶押金等糾紛，是其中最常見的一類。此外“二房東”轉租、長期合同等糾紛也不少。法官對此一一拆招。”

　　購房新政實施之后，大量不具備買房條件的北漂一族轉向了房屋租賃市場。這使法院受理的房屋租賃案件成倍增加。眼下隨著大學生畢業季的到來，北京迎來新一輪房屋租賃高峰。近日，海淀法院郭文成法官通過具體案例對房主和租戶做出保留證據、小心轉租房，以及避免簽訂期限過長的租賃合同等提示。

　　出租之前最好留證

　　2012年，小劉承租老張的房屋，租期屆滿之時，老張驗房后要扣小劉的押金3000元。理由是墻壁已被小劉弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉。此外，小劉退房時廚房抽油煙機噪聲非常大，沒法正常使用了。雙方爭執不下訴至法院。老張提供的證據只有小劉退房時的房屋照片以及對廚房抽油煙機的錄像，照片顯示墻壁上有勾畫痕跡，錄像顯示抽油煙機運轉中確實有較大的噪音。但是上述證據無法證明墻壁上的污損和抽油煙機損壞是小劉使用不當所致。最終，雙方經法院調解，達成了和解，老張退還小劉押金2000元。

　　據郭法官介紹，出租人以未見到全部水電費票據、房屋污損、設備損壞等事由要求扣減租戶押金，是房屋租賃糾紛中最常見的一類糾紛。對此，法官建議雙方在簽合同時，對特殊的房屋狀況應進行明確的標記，如可在合同附件中的設施設備清單中標明墻壁是否新刷，設備是否新購或者是否存在較大噪音等情況。如果較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認。

　　同時也應該提醒承租人，面對無理克扣押金的行為，租戶應積極維權，以防縱容房主的無理行為。

　　轉租房屋需謹慎

　　小楊自房東黃阿姨處承租了一套兩居室，租賃合同中約定未經房東書面同意，出租人不得轉租。

　　但是小楊剛住了不到一年就因工作調動，想將房子轉租出去，再在離單位近的地方租套房子，而且還能小賺一筆。于是小楊偷偷與小周簽訂了轉租協議，將黃阿姨的房子轉租給了小周，并囑咐小周房東不同意轉租，小周要自稱是小楊的親戚糊弄黃阿姨。不久，黃阿姨發現了問題，立即將小周趕出了房子。黃阿姨提出解除與小楊的租賃合同并要求其承擔違約責任。小周也將小楊起訴，要求其賠償自己違約金及搬家等費用。法院認為，小周明知小楊不具備轉租權限的情況下，應自行負擔部分損失。本案中，小周因無法充分證明損失情況，法院僅判令小楊返還剩余租金。

　　法官提示，承租人在承租房屋之前應認真審查出租人的房產證、身份證等相關證件。對于無上述證件的二房東，更要倍加小心，轉租時應查明轉租人權限，并應及時取得出租人的認可。

　　避免期限過長的租賃合同

　　2008年3月，老劉為開設旅店與房東釋女士簽訂了為期十年的租賃合同，租下一處700平米的半地下室，租金標準為前五年半100萬，后四年半90萬。2012年釋女士將老劉訴至法院請求解除雙方的房屋租賃合同并要求老劉騰房。理由是雙方租賃合同簽約早，租金標準已明顯低于市價，而老劉總是拒絕增加租金。釋女士要求解除租賃協議，提前收回房子。老劉辯稱，租房后其投入大量資金對房屋進行了裝修，如果釋女士現在收回房屋其將血本無歸。經法官調解，老劉與釋女士達成協議，老劉可繼續承租涉訴房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉訴房屋的租金調整為每年30萬元。

　　對此，法官提示，盡量避免期限過長的租賃合同。在目前房屋租金波動較大的市場環境下，建議雙方可約定較為靈活的租金標準。