目前房地產市場非常活躍。在房屋交易過程中，“買賣不成，反惹官司”的情況是令買賣雙方最頭痛的事情。為了減少房屋交易糾紛，本報邀請陜西靜遠新言律師事務所蔣欽紅律師針對一些真實的典型案例作出法律解析與風險提示。

　　案例一逾期交房糾紛

　　案情簡介：市民李女士于2010年2月與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，開發公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。

　　法律分析：原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務、房屋的交付條件、逾期交房所要承擔的法律責任等都有約定，故開發公司應承擔逾期交房的法律責任。

　　律師提示：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都有相應的規定。根據法律、行政法規以及《商品房買賣合同》的約定，房地產開發企業向買受人交付的商品房必須是“經驗收合格”的商品房。

　　案例二“漲”出來的毀約

　　案情簡介：王先生通過中介公司欲將一53平方米房屋賣掉。李先生看中該房，當即繳納定金2萬元。隨后三方簽了房屋居間買賣合同，并辦理了房屋產權過戶登記手續等。但因房價快速上漲，該房屋漲了近10萬元。在房屋交付之前，王先生產生毀約念頭，讓其愛人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉，故合同無效。

　　法律分析：《民法通則》及《物權法》都規定了善意取得制度，善意取得，是指無權處分他人財產的財產占有人，在不法將其占有的財產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該財產時系出于善意，即依法取得該財產的所有權，原財產所有人不得要求受讓人返還財產的制度。即若買房人在購買該房屋時是善意的，且支付了合理價錢，并已完成房屋產權過戶登記的，則應保護善意買房人的權益。本案中，李先生的行為應屬于善意取得。

　　律師提示：為防范惡意違約行為，律師建議當事人在簽訂合同前應嚴格審查對方提供的身份證明、婚姻證明、房產證明及個人是否有權處分共同財產的證明等原始法律文件，從源頭堵住法律漏洞。并可以在合同中加大對單方毀約的懲罰力度，以增加違約成本。

　　案例三“定金”與“訂金”

　　案情簡介：一家開發公司開發的某樓盤于2010年便開始進行推廣。開發商同購房者簽訂預訂協議，收取定金，并承諾小區房屋每平方米售價將在3800元左右。然而該項目工程時停時動，一直到2011年初才達到預售條件，并且每平方米售價增加了600元，而2011年上半年同等地段均價也只有4100元／平方米左右。

　　法律分析：預訂協議也是合同，如果其中標明買賣雙方、房號、價格和違約責任等實質性要件，開發商就必須履約，否則要承擔違約責任。

　　律師提示：購房者應當注意，“訂金”和“定金”一字之差，卻有很大差別，訂金屬于預付款的性質，違約只需退還即可；定金是已確定商品成交，收取方違約應退還雙倍定金，支付方違約無權索回定金。在簽訂預訂協議時，要防止開發商在開具票據時耍花招，將“定”字寫成“訂”字。

　　案例四房子到手戶口懸著

　　案情簡介：田先生通過中介購買“學區房”一套。合同約定，賣房人李先生應在交付房屋前將戶口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過戶手續，但交房時李先生一家戶口沒有遷走。一等就是半年多，田先生的孩子馬上要入學了，戶口還是遷不過來。