二手房的交易要比新建商品房復雜得多，不但要考察價格、區位和戶型等常規問題，還要重點了解產權、房屋質量還有戶口等問題。其中戶口問題往往是二手房交易中發生糾紛最多的問題之一。

　　因為戶口政策并不是很多人都清楚，并在買賣二手房時會比較容易留意到的問題，常常會在二手房交易中被忽略，甚至被誤解為“賣房不一定要把戶口遷走”。

　　由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件一般是不予受理的。而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，出售方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地，買方的戶口也就無法遷入。一旦房屋交易因戶口發生糾紛，處理起來非常復雜。

　　那么，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢？

　　首先，了解戶籍政策。無論是買還是賣二手房，都應該做一些相應的準備工作，比如了解市場行情和買賣的各個環節和步驟，以及各種注意事項。其中應該明白目前的戶籍政策。戶口的落定是應該有固體地址的，也就是說必須有可以落戶的固定物業。所以如果賣方想把房子賣了，那就得考慮戶口應該遷去哪里，而買房則應該清楚，在賣方將戶口遷出之前，自己是沒有辦法將戶口遷入該房產的。

　　其次，預先調查核實。在了解了現行戶籍政策之后，簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方雖承諾無戶口落在該物業，但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的，則應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數從業人員的責任心不強或有欺騙行為。

　　最后，應在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意以下三點。

　　一、應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記、交付了大部分房款之后。

　　二、預留部分房款并約定具體的違約責任。在交易中預留部分房款，待賣方將房屋內的戶口全部遷移后再支付該部分房款，并在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時間后可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項。如果賣方沒有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。

　　三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶口遷出的話，購買方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。如果同意這樣操作的話，那也應該在買賣合同補充協議中直接約定賣方拒不遷移戶口的賠償責任，并預留較多的房款以及約定較高的違約金，如逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算，直到賣方戶口全部遷移為止，通過這種加重經濟責任的方式，才能有效地約束出售方按時將戶口遷出，避免因為對方的原因而影響了買受方遷戶口等權益。(南方日報)