開發(fā)商地位強勢，簽訂買賣合同時尤為明顯。購房者提出修改合同某項條款，售樓小姐一句“合同不能修改，愿意簽就簽，不愿意簽就退房”讓購房者很無奈。這種情形下簽訂的合同很多條款對購房者不利。如果簽訂合同時，能有兩三位朋友陪同，或者律師陪購，并采取錄音的方式，則一旦發(fā)生的訴訟，可以采取主張撤銷顯失公平條款的策略，追究開發(fā)商的違約責任。本期我們邀請京大（上海）律師事務(wù)所張雷律師用案例方式來為我們解析，購房者簽一手房合同遭遇霸王條款，如何進行維權(quán)，并研究法院判決時對這種合同的看法。
【案情介紹】
2007年6月22日，楊先生和某開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，楊先生購買該公司的期房一套。
關(guān)于逾期交房的違約責任約定：
“甲方(開發(fā)商)應(yīng)于2008年3月31日前將房屋交付給乙方(楊先生)。如果甲方未在上述約定期限內(nèi)將房屋交付給乙方，應(yīng)當向乙方方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止”
對于房屋交付的標志，約定：“房屋交付的標志為甲方取得《住宅交付使用許可證》并向乙方簽發(fā)《入伙通知書》”。
關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責任約定：
“甲方將在2008年7月31日前繳納物業(yè)維修基金和辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得大產(chǎn)證。如到時不能取得大產(chǎn)證，乙方有權(quán)單方面解除本合同，乙方不行使解除權(quán)的，視為乙方認同甲方免責且不承擔任何責任。”
2008年5月12日，開發(fā)商取得《上海市新建住宅交付使用許可證》。(張雷律師提醒：此時已經(jīng)超過了約定的3月31日期限，開發(fā)商已經(jīng)違約了。)5月13日，向楊先生發(fā)出《入伙通知書》。5月17日，楊先生在對房屋進行驗收時提出，房屋存在質(zhì)量問題，并要求開發(fā)商的工作人員作了書面承諾。(正當維權(quán)，書面材料顯示了購房者十分謹慎)
2008年10月14日，楊先生發(fā)函提出在經(jīng)過修整后同意收樓，但要求開發(fā)商承擔逾期交房和逾期辦理產(chǎn)證的違約責任。開發(fā)商不同意，遂起糾紛。
【案件思考】
應(yīng)當如何認定房屋的實際交付時間？是按照合同約定的單方通知，還是按照實際轉(zhuǎn)移占有？
逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責任，約定了免責條款，是否有效？
【法庭判決】
一審法院認為，雙方合同約定了房屋交付標準為開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》并向楊先生簽發(fā)《入伙通知書》?，F(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)于2008年5月12日取得了房屋的《住宅交付使用許可證》，且于次日發(fā)出了《入伙通知書》，符合了合同約定的房屋交付標準，故確認5月12日是房屋的交付之日。(按照合同約定確定交付日期，認可了開發(fā)商的單方通知效力)
一審法院認為。楊先生未能就開發(fā)商逾期辦理處大產(chǎn)證而導(dǎo)致其遭受財產(chǎn)損失提供證據(jù)加以證明，故對楊先生要求追究開發(fā)商違約責任的訴訟請求不予支持。(違約責任的損失需要舉證證明？張雷律師保留質(zhì)疑。)
二審法院認為，開發(fā)商取得了房屋的《交付使用許可證》并發(fā)出了《入伙通知書》，但購房人在收樓時就房屋質(zhì)量存在的問題提出了異議，開發(fā)商也同意進行整改，雙方也沒有辦理房屋交接手續(xù)，故不能視為此時雙方已經(jīng)辦理了房屋交接手續(xù)。(否定了單方通知的效力，以實際交付之日為準)判決開發(fā)商支付逾期交房違約金。
并且基于雙方關(guān)于開發(fā)商逾期辦理出大產(chǎn)證的違約責任約定了開發(fā)商可以免責的條款，且該條款不屬于未與對方協(xié)商的格式條款，故該條款有效，駁回原告的訴訟請求。(支持了免責條款的效力。)
【法理延伸】
張雷律師認為，關(guān)于房屋的交付標準，是否能夠以開發(fā)商的單方通知作為認定依據(jù)？顯然不能！因為交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，雙方雖然約定了單方通知作為履行義務(wù)的方式，但并不因此就免除了開發(fā)商不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合合同約定、法律規(guī)定的違約責任，也并不因此就免除了購房者本應(yīng)當享有的查驗房屋的權(quán)利，因質(zhì)量不符合約定而享有的拒絕收房并要求修復(fù)的權(quán)利。因此，開發(fā)商違反了房屋交付義務(wù)，應(yīng)當承擔違約責任。違約交房應(yīng)當以實際交房之日為認定依據(jù)。這里要區(qū)分交付標志和物的瑕疵擔保責任。