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確定住房 簽定購房合同

確定住房 簽定購房合同

2012-03-12 17:15:46

  了解認購書、購房合同  商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同,而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序,在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效,但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此,最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書,開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。

  根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定,“認購書”是當事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前,當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此,“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

  依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認購書》范本規(guī)定,認購書必須包含以下三項內(nèi)容:將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內(nèi)容;當事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾;如在某個條件具備時不簽訂購房合同,“認購書”的當事人應(yīng)承擔違約責任。然而,時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項,對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外,認購書中涉及的預(yù)付款項也應(yīng)表述為“訂金”,而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認購書,正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為,為購房者設(shè)下重重絆腳石。購房者簽訂這樣有缺陷的認購書,一旦在日后簽訂購房合同時出現(xiàn)各式糾紛,開發(fā)商往往以購房者違約在先為由,拒絕賠付相關(guān)損失。由于購房者所簽訂的認購書確已具備法律效應(yīng),司法機關(guān)在處理此類糾紛時,只能采取調(diào)解的方式處理,這使得簽訂認購書的購房者處于不利地位。

  五證二書詳解

  購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”,這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

  “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?!渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤,購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

  “兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。(新華網(wǎng))

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