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確定住房 簽定購(gòu)房合同

確定住房 簽定購(gòu)房合同

2012-03-12 17:15:46

  了解認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同  商品房認(rèn)購(gòu)書指購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的一份合同,而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購(gòu)書并不是購(gòu)房過程中的必須的法律程序,在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書所約定的購(gòu)買行為有效,但是買賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此,最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書,開發(fā)商也無權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定,“認(rèn)購(gòu)書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前,當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此,“認(rèn)購(gòu)書”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

  依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書》范本規(guī)定,認(rèn)購(gòu)書必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容:將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部?jī)?nèi)容;當(dāng)事人做出的在將來某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾;如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同,“認(rèn)購(gòu)書”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而,時(shí)下開發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書多數(shù)僅有后兩項(xiàng),對(duì)“將來要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外,認(rèn)購(gòu)書中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”,而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購(gòu)書,正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為,為購(gòu)房者設(shè)下重重絆腳石。購(gòu)房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購(gòu)書,一旦在日后簽訂購(gòu)房合同時(shí)出現(xiàn)各式糾紛,開發(fā)商往往以購(gòu)房者違約在先為由,拒絕賠付相關(guān)損失。由于購(gòu)房者所簽訂的認(rèn)購(gòu)書確已具備法律效應(yīng),司法機(jī)關(guān)在處理此類糾紛時(shí),只能采取調(diào)解的方式處理,這使得簽訂認(rèn)購(gòu)書的購(gòu)房者處于不利地位。

  五證二書詳解

  購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”,這是法律對(duì)銷售方的基本要求。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

  “五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤,購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

  “兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定,并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí),向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。(新華網(wǎng))

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