眼下，雖然樓市新政出臺(tái)，本市的二手房買賣熱度有所降低，但二手房引發(fā)的合同糾紛卻居高不下。今天記者從海淀法院獲悉，目前二手房買賣合同糾紛中存在3個(gè)“雷區(qū)”，法官就此提示買房人，在購買房屋前需考慮周全。

　　糾紛1

　　網(wǎng)簽前賣房人反悔多交稅

　　王先生購買張女士位于海淀區(qū)的一套三居室住房，售價(jià)為300萬元，約定由買方王先生支付該房屋全部稅款。鑒于房?jī)r(jià)較高，買賣雙方便協(xié)商通過避稅的方式為王先生減少購房支出，具體做法是網(wǎng)簽合同時(shí)將房?jī)r(jià)報(bào)低至120萬元。

　　不料，網(wǎng)簽之前張女士“反悔”，堅(jiān)持要求按照購房款全額納稅，導(dǎo)致王先生“損失”稅款共計(jì)17萬元，一怒之下將王女士訴至法院。

　　法官提示：根據(jù)我國合同法的規(guī)定，惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同屬無效。王先生與張女士妄圖通過低報(bào)房屋實(shí)際成交價(jià)格而逃避繳納稅款的義務(wù)，即屬于惡意串通、損害國家利益，該行為依法屬無效行為。即使張女士事后反悔，王先生也無法要求張女士履行原來的承諾，其因此“多交的”稅款只能自行負(fù)擔(dān)。因此，作為買房人在與賣方磋商房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)努力將房屋價(jià)格談到自己可以接受的價(jià)位，而不是寄希望于避稅。

　　糾紛2

　　買房無法遷戶口

　　徐女士系外地人，大學(xué)畢業(yè)后留京并將戶口落在單位的集體戶口。現(xiàn)在徐女士面臨結(jié)婚生子的問題，而單位的集體戶口無法給孩子落戶，故其購買房屋的一個(gè)重要目的就是能將自己的戶口遷入。通過中介公司的居間介紹，徐女士與出賣方簽了房屋買賣合同。

　　但此后徐女士得知其購買的房屋因沒有在公安局戶籍科備案，故無法遷入戶口，無奈之下與出賣方解除了房屋買賣合同，不僅錯(cuò)過了購房時(shí)機(jī)，還多支出一筆中介費(fèi)。徐女士稱其買房前向中介公司口頭表達(dá)過落戶的要求，中介公司也口頭答復(fù)說房屋可以落戶。但對(duì)徐女士的該說法沒有任何證據(jù)。

　　法官提示：購買二手房除了對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、年代、戶型、朝向、價(jià)格等因素有一般要求外，買房人還會(huì)對(duì)房屋有一些特殊的要求，比如要求房屋屬于學(xué)區(qū)房、要求房屋可落戶等等。買房人在看房時(shí)可能會(huì)對(duì)房屋出賣方和房產(chǎn)中介方提出過這些特殊要求，但如果在書面合同中沒有體現(xiàn)，一旦目的落空，產(chǎn)生糾紛，事后取證將困難重重。為降低交易風(fēng)險(xiǎn)，建議購房人將對(duì)房屋的特殊要求寫入書面居間合同和房屋買賣合同，并明確約定違約責(zé)任，以便事后“有章可循”，減少損失。

　　糾紛3

　　夫妻賣房?jī)H一方簽字

　　宋先生與陳女士是夫妻關(guān)系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購買該套房屋的買賣合同。簽訂合同時(shí)宋先生也在場(chǎng)，但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院，以房屋買賣合同未經(jīng)其書面同意為由，要求確認(rèn)合同無效。

　　審理中，中介公司職員出庭作證，證實(shí)宋先生對(duì)房屋買賣過程是知情的，在簽訂買賣合同時(shí)其在場(chǎng)并未表示異議。法官根據(jù)簽訂合同時(shí)的真實(shí)狀況及證人證言依法駁回了宋先生的訴訟請(qǐng)求。

　　法官提示：根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活對(duì)共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。因此，夫或妻在出賣共同共有的房屋之前應(yīng)當(dāng)征得對(duì)方的同意，否則其處分權(quán)就是存在瑕疵的。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，無權(quán)處分的合同經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，才屬有效。本案中阮先生十分幸運(yùn)，其提供了有效的證人證言可以證實(shí)宋先生對(duì)其妻子賣房一事知情并同意。

　　為避免賣房人受房?jī)r(jià)利益的驅(qū)動(dòng)，為自己惡意違約找借口，法官建議購房人，你所購的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一定要在簽訂房屋買賣合同前確認(rèn)夫妻雙方均同意賣房，即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應(yīng)當(dāng)要求提供其配偶授權(quán)賣房的授權(quán)委托書。

　　本報(bào)記者王薔通訊員周紅 張婷婷