■ 一家之言

    過(guò)去加稅和限制買(mǎi)房者能力的調(diào)控思路與方法已被證明是無(wú)效的；未來(lái)的調(diào)控思路，應(yīng)當(dāng)立足于減免房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)的稅收，提高普通人群的收入和買(mǎi)房能力。

    數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)全面上漲。9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除溫州外，其他69個(gè)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，四個(gè)一線城市同比漲幅均超過(guò)了20%。今年第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)環(huán)比增速為1.85%，連續(xù)6個(gè)季度加速上升，有16個(gè)城市住宅地價(jià)同比上漲超過(guò)10%。

    從以上數(shù)據(jù)，可以看出以下視點(diǎn)。第一，這些房?jī)r(jià)上漲的城市，許多是實(shí)行了限購(gòu)、限貸的城市，尤其是四大一線城市，雙限措施非常嚴(yán)格。因此，炒房的因素基本消失，房屋價(jià)格上漲基本上是正常市場(chǎng)的力量。四大一線城市市場(chǎng)需求最大，所以房屋價(jià)格上漲最猛。

    第二，房屋價(jià)格的上漲，與地價(jià)的上漲，是完全正相關(guān)的。無(wú)可辯駁的數(shù)據(jù)說(shuō)明，土地財(cái)政才是推動(dòng)中國(guó)房屋價(jià)格上漲的主要力量。

    因而，不難看出，不但過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施已經(jīng)不起什么作用，調(diào)控思路非改變不可。過(guò)去的調(diào)控，板子主要打在市場(chǎng)需求的一方上，一方面通過(guò)加稅等提高買(mǎi)房者的負(fù)擔(dān)，一方面通過(guò)雙限等手段壓制買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)能力。全國(guó)房屋價(jià)格連續(xù)上漲一年多的事實(shí)表明，前者不但沒(méi)有降低房?jī)r(jià)，反而因此提高了房?jī)r(jià)，與調(diào)控的初衷正好相反，政府稅收得利，買(mǎi)房者則是加稅的買(mǎi)單者。后者擠出了炒房等投機(jī)因素，市場(chǎng)需求主流是剛需人群，表明了出臺(tái)房產(chǎn)稅等辦法，已經(jīng)師出無(wú)名。

    所以，如果要再搞房地產(chǎn)的調(diào)控，必須有全新的思路。

    首先，既然已經(jīng)證明加稅的手段對(duì)于調(diào)控和降低房?jī)r(jià)無(wú)效，并且知道整個(gè)房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)多、負(fù)擔(dān)重，那么調(diào)控應(yīng)當(dāng)做的，反而是應(yīng)當(dāng)減免整個(gè)房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收。其實(shí)這個(gè)道理也很明晰：減稅降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，等同于房?jī)r(jià)下降；減稅降低了賣(mài)家的損失，賣(mài)家就不會(huì)搞補(bǔ)償性加價(jià)，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就減弱了。而減稅對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，等于成本降低，就有了降價(jià)的空間。當(dāng)然，為了讓減稅能精準(zhǔn)的照顧到剛需和困難人群，可以只針對(duì)購(gòu)買(mǎi)100平米以下、房?jī)r(jià)在平均房?jī)r(jià)以下的買(mǎi)房者減稅。

    應(yīng)當(dāng)看到，之所以全國(guó)普遍反映房?jī)r(jià)太高，其實(shí)這是一個(gè)相對(duì)的比價(jià)效應(yīng)，硬幣的一面是房?jī)r(jià)高，另外一面就是普通人群的收入太低。所以，與其做難度很大、成功可能不大的房屋市場(chǎng)的調(diào)控，不如把精力放在提高普通人群的收入上。這一點(diǎn)是很容易著手的，如：大幅度提高個(gè)人收入所得稅的免征額和降低幾個(gè)低檔的稅率、按照家庭征收個(gè)人所得稅；減免企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，讓企業(yè)有財(cái)力為員工提高工資；減免產(chǎn)品稅和消費(fèi)稅之類(lèi)的稅收，降低普通人群的生活負(fù)擔(dān)指數(shù)，相當(dāng)于提高了他們的收入，等同于提高了他們的買(mǎi)房能力；大幅度提高最低工資。

    所以，全國(guó)房?jī)r(jià)地價(jià)的全面上漲，表明加稅和限制買(mǎi)房者能力的調(diào)控思路與方法是無(wú)效的，還有反作用；應(yīng)當(dāng)立足于減免房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)的稅收，特別重要的是，貫穿整體減稅的思路，提高普通人群的收入和買(mǎi)房能力，才是未來(lái)調(diào)控的可取思路。

    □陳東海（財(cái)經(jīng)評(píng)論員）