住宅用地70年大限之惑

　　《上海市國有建設用地使用權出讓合同》存在自相矛盾處

　　《了望東方周刊》記者王開 | 上海、北京報道

　　土地使用權的70年大限問題，因近日上海市在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中的“無償收回”及“出讓人收回并補償相應殘余價值”規定再次引發熱議。

　　在此前的媒體報道中，這些規定一度被稱為“滬版新規”，并因其看似與《物權法》有關規定相矛盾而遭受廣泛指責。

　　上海市規劃和國土資源管理局對此做出了迅速反應。1月14日消息傳出，之后的第二個工作日，上海規土局就在其官方網站上發布通知，對報道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內容作出正式回應。

　　回應說，“土地期滿后的處理方法”是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第28條的內容，該宗土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。

　　因為《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第26條中，有體現《物權法》的“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”相關規定，因此輿論認為規土局的解釋應意在說明所謂“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”這樣的字眼，其針對的對象不包括住宅用地。

　　然而實際情況似與輿論認識不同。在上海市規土局網站上，本刊記者查詢到一份涉及亭林鎮亭升路東側地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》上，看到該地塊土地用途為普通商品房，出讓年限為70年，而土地期滿后的處理方法則是“出讓人無償收回”。

　　這也就意味著，《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第26條與該合同的第27條、28條自相矛盾。

　　第26條強調住宅建設用地使用權的“自動續期”，而第27條、28條卻在強調土地使用者“申請續期”。三條看上去屬并列關系的條文，究竟應該參照哪一條來執行，并沒有明確表述。

　　我們的房子“安全”嗎

　　1月19日，上海市規土局辦公室副主任杭燕對本刊記者表示，關于土地到期收回事宜“一切以公告為準”，不再接受任何媒體采訪，同時稱辦公室主任余亮針對輿論質疑，也已做出了回應。

　　余亮在此前的回應僅僅是再次提起網站公告，解釋說上海土地市場近期沒有“出大政策”，無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿后，土地使用者申請續期未獲批準而言的。他的回應，并沒有消除公眾質疑。

　　人們仍然不明白本該“自動續期”的住宅土地是不是還要“申請續期”？如果不需要，為何在普通商品房的土地使用權出讓預申請須知上會有“出讓人無償收回的字樣”？

　　由于出讓方與開發商簽訂的出讓合同不公開，實際上到期土地究竟該如何處理還是個未解之謎。

　　“土地出讓合同對房產消費者來說通常是見不到的，但如果合同內容與相關法律違背，這些內容就沒有法律效力。”人大法學院副院長、物權法草案專家建議稿起草人之一王軼告訴《望東方周刊》。

　　《上海市國有建設用地使用權出讓合同》確不是“滬版新規”，其依據是2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（簡稱08文本）。

　　在國土資源部土地利用司對上述示范文本所做的詳解中可以看出，08文本的修訂正是基于《物權法》等法律制度的變化，修訂目的本質上是為了適應新法的要求。