今有廣廈千萬間，壓得房地產商盡苦臉，風雨不動安如山.......如果唐朝“憤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋為秋風所破歌》，就要被寫成《樓市為庫存所困歌》了。

中國究竟有多少房子？恐怕沒人說得清。但是買不起房子的島叔們最近對這樣一組數據還是有些耿耿于懷：截至2015年11月，全國房地產已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米。如果按照過去三年平均銷售速度來計算，消化這些庫存至少需要5年。

樓市之困

一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國樓市這種冰山與火焰的并存，讓人仿佛置身于山城重慶的軌道交通，誰也不知道自己乘坐的究竟是輕軌還是地鐵。

如果一個市場不能讓供需雙方充分對接進而將商品基本出清，那這個市場一定是有什么問題。

從宏觀來看，經濟周期與人口周期對樓市的影響已經開始疊加。作為比較容易發展的產業，房地產及其相關的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機械等等行業在前一輪經濟增長中可謂“表現神勇”，成為了過去三十多年拉動經濟的主要動力。

不過，人無千日好，花無百日紅，任何一個產業或經濟體都不可能永遠高速增長。人們居住條件不斷改善，作為傳統經濟動力的房地產卻迎來了周期性衰減。另一項數據顯示，我國15—59歲的居民人口在2012年出現首次下降，這意味著可預見的“剛需”人群將會減少。

照理說，該開發的都開發了，人口老齡化又步步逼近，可為啥很多人還是“為房所困”呢？這就涉及到樓市的結構問題了，因為房地產市場的區域差別非常大，不同地區房產之間的替代性很弱。這就好比司徒格子餓了，如果他一時找不到山東煎餅，還可以就近吃天津煎餅充饑；但是如果他想在北京安家卻又嫌房價貴，那么即使鄂爾多斯的房價便宜，也幫不上他什么忙。

事實上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實是個體理性的彰顯。

因為對正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業機會、較大的職業發展空間，最重要的一點——相比三四線城市和農村而言，一線城市的社會競爭機制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。

可以說，當不同地區之間的經濟發展差異、公共服務差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現時，房地產市場也就繼承了這種不均衡。

降價之難

去庫存、去庫存、去庫存！重要的事情說三遍。今年下半年以來，從總書記到總理，從中央財經領導小組第十一次會議到一年一度的中央經濟工作會議，都展現出推動樓市去庫存的堅定決心。

說到這，市場化意識較強的島友可能會問：按照價格越低需求越大的市場規律，既然房價高、庫存大，那么開發商為什么不降價促銷以消化存量房呢？

島叔覺得，讓開發商簡單降價就能解決問題的想法有些簡單。

一方面，就像營業收入不等于凈利潤，開發商有多大的讓利空間也要取決于其房地產開發成本。舉例來說，如果開發商看上一塊地，想開發一個新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金（通常在很大程度上影響了房價），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補償費。在施工時，還有前期工程費、建安工程費、公共配套設施費等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。