2月23日，最高人民法院發布了《物權法》司法解釋(一)，并于3月1日起施行。為此，記者走訪了順慶區人民法院民事審判第三庭庭長饒紅，她對《物權法》相關司法解釋進行了解讀。饒紅介紹，《物權法》是保護權利人物權的法律，直接關系到公民的房、車、離婚財產分割等糾紛問題。此次出臺的《物權法》司法解釋(一)共22個條文，重點涉及不動產登記與物權確認等，使《物權法》在司法實踐中的操作性更強。

●預告登記是制約“一房二賣”的殺手锏

饒紅表示，過去開發商一房二賣的事時有發生，《物權法》第二十條第一款規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》司法解釋(一)第四條規定，未經預告登記的權利人同意，開發商想轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規定，認定其“不發生物權效力”。

饒紅告訴記者，根據《物權法》第二十條第一款及相關司法解釋規定，購房后辦理了預告登記的，如果開發商再將房子賣給其他人，即使開發商已經將房子交付給后買房的人，先購房者的這種“準物權”的預告登記也不受影響，仍然第一順序取得該房屋的所有權。饒紅表示，預告登記的設置，是為了保護普通買房人，防止開發商“一房兩賣”或者設置抵押等損害買房人的一些行為。

以前在司法實踐中，曾有不少市民因為遭到開發商忽悠，先交錢并簽訂購房合同，但開發商又將房子賣與他人，且后者辦理了房屋登記手續。法院會根據情況，判決開發商返還購房款，并在與購房款相當的范圍內進行懲罰性賠償。如今實行預告登記，可有效阻止“一房二賣”的行為，因為沒有預告登記，將辦不到房產證和土地使用證，可有效保護購房者的合法權益。

●房產證上有名字未必就能分得房產

無論在城里鄉下，都有這樣的情況，男方家庭結婚時為了表示對女方的尊重，即使男方出了全部的婚房錢，一般也會將女方登記在房產證上。婚后如果夫妻相安無事，那倒沒有什么，一旦感情破裂，鬧到法院離婚，爭奪房子是雙方必然的選擇。

饒紅表示，按照《物權法》司法解釋(一)，只有證據證明房屋真實權利歸屬的一方才是真正的房主，房子并不必然屬于名字寫在房產證上的人。如果出現這樣的情況，女方拿不出證據證明她在買房時出了錢，僅憑房產證上的名字，在離婚時要想分割房子的份額，可能會被法院駁回訴訟請求。為此饒紅建議，對房屋真實歸屬有異議的一方應保存好相關證據，如購房合同、付款憑證、資金來源等，一旦發生房屋歸屬糾紛，能拿出這些證據的一方就有可能成為真實的權利人。

饒紅還介紹說，在離婚訴訟中，如果法院判決準予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時起，房屋的所有權就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。

●買房不審查相關信息可能房錢兩空

饒紅告訴記者，根據《物權法》第一百零六條和《物權法》司法解釋(一)第十五、十六條的規定，如果買房、買車時，對房屋、車輛可以公開查詢到的登記信息未進行審查，如房屋已經進行了異議登記等情形，房屋可能會被真正的所有人取得。

●凡涉及房產糾紛可直接提起民事訴訟

以前不少市民認為，只要未經房管局登記，就不能取得房子的產權，凡是房子產權糾紛涉及房產登記的，就一定要通過打行政官司，也就是狀告房管局來解決，以至于有些當事人既要打行政官司，又要打民事官司，來回折騰。