公衍奎認(rèn)為，蘇寧涉足地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面可以通過自建店面的模式，降低擴(kuò)張門店過程中的成本風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是整體大趨勢(shì)下，基于當(dāng)前線上和線下兩種不同業(yè)態(tài)環(huán)境的打通需要。
在一位零售業(yè)分析師看來，以往傳統(tǒng)零售企業(yè)主要依靠終端網(wǎng)點(diǎn)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力，而如今則應(yīng)該嘗試通過為生產(chǎn)、采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、服務(wù)等全鏈條創(chuàng)造更高客戶價(jià)值，降低各個(gè)環(huán)節(jié)成本，從而形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
“既可以通過其沉淀資金支援地產(chǎn)開發(fā)，又可以借助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，來應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)租金價(jià)格上漲的壓力，為進(jìn)一步擴(kuò)張家電賣場(chǎng)提供安全保障，而且通過投資地產(chǎn)，也能夠賺取更高的利潤(rùn)。”公衍奎說。
2012年上半年,國(guó)美電器凈虧損5.01億元,是其上市8年多來首次出現(xiàn)虧損；而蘇寧電器2013年半年報(bào)則顯示，公司凈利潤(rùn)7.3億元，同比下滑58.24%。
德勤中國(guó)消費(fèi)行業(yè)主管合伙人龍永雄指出，由于受到多種成本攀升和電商沖擊的多重壓力，目前中國(guó)零售行業(yè)正處于低迷的不景氣狀態(tài)，零售企業(yè)必須以更多創(chuàng)新的模式和多業(yè)態(tài)的布局主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)型。
蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，國(guó)美、蘇寧所建立的“零售+地產(chǎn)”模式，已非簡(jiǎn)單的后者服務(wù)于前者、前者借力于后者這么簡(jiǎn)單。“面對(duì)大數(shù)據(jù)時(shí)代的挑戰(zhàn),傳統(tǒng)零售商已紛紛開始轉(zhuǎn)型，或者轉(zhuǎn)型做電子商務(wù)，實(shí)行線上線下的互動(dòng)，或者通過向上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，掌握其核心資源，通過綜合運(yùn)營(yíng)深度挖掘渠道價(jià)值”。
“一些大的家電廠商以及大的電商，早已實(shí)現(xiàn)了這種線下線上的商業(yè)互通，而地產(chǎn)只是這種商業(yè)模式的物理載體。”宋延慶指出，目前阿里巴巴的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”以及海爾集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略無不如此。
“對(duì)于傳統(tǒng)零售商而言，這相當(dāng)于再造一個(gè)全新的生態(tài)系統(tǒng)，兩者會(huì)互相映襯，一個(gè)走重資產(chǎn)路線，一個(gè)走輕資產(chǎn)路線，未來具有很大的想象空間。”上述金融業(yè)人士分析。
風(fēng)險(xiǎn)疑云
盡管步子已經(jīng)邁得很大，但對(duì)具體模式和未來運(yùn)營(yíng)方面，鵬潤(rùn)高層們似乎沒有想得那么明白。
“物流地產(chǎn)到底應(yīng)該如何運(yùn)營(yíng)，鵬潤(rùn)目前也沒有想好。”前述國(guó)美知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，此前負(fù)責(zé)與其接洽的鵬潤(rùn)物流地產(chǎn)的營(yíng)銷總監(jiān)和招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]經(jīng)理都已經(jīng)離職，該項(xiàng)目推進(jìn)也沒有任何進(jìn)展。
記者隨后聯(lián)系到離職的二人，其都表示鵬潤(rùn)目前“缺乏核心領(lǐng)導(dǎo)人的決策，項(xiàng)目推進(jìn)太慢，人員流動(dòng)太頻繁，而且公司的文化和環(huán)境也很難適應(yīng)”。
“實(shí)際上，如何打造物流倉(cāng)儲(chǔ)，使其成為新的盈利點(diǎn)本來就不是一件容易的事情。”公衍奎分析，物流地產(chǎn)掣肘于與生俱來的地理位置偏遠(yuǎn)、人氣稀少等因素，如何改變傳統(tǒng)物流園的消極形象，選擇一種更好的商業(yè)模式，對(duì)企業(yè)至關(guān)重要。
另外，物流地產(chǎn)開發(fā)中往往需要采用租售結(jié)合的方式，即以產(chǎn)權(quán)銷售解決前期現(xiàn)金流需求，以租賃實(shí)現(xiàn)未來長(zhǎng)期資產(chǎn)收益。“然而，此種銷售物業(yè)往往很容易演變?yōu)榕l(fā)市場(chǎng)商鋪模式，這對(duì)家電零售企業(yè)來說并不是最優(yōu)選擇。”公衍奎說。
而蘇寧之路也絕非一帆風(fēng)順。在門店、電商和地產(chǎn)領(lǐng)域分別向國(guó)美、京東和萬達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]發(fā)出挑戰(zhàn)后，蘇寧面對(duì)的未來幾年數(shù)以千億的巨大投資和三路強(qiáng)敵的環(huán)伺，但其現(xiàn)金流和未來盈利前景能否支撐這一宏圖霸業(yè)引起了業(yè)界的紛紜質(zhì)疑。
“從零售進(jìn)軍地產(chǎn)，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)上來講，只是多了個(gè)物理載體而已，關(guān)鍵要看其整合能力如何，能否帶來盈利以及現(xiàn)金流才是核心。”宋延慶認(rèn)為，在目前商業(yè)地產(chǎn)泡沫加劇、物業(yè)租售比普遍較低的情況下，“做不做地產(chǎn)不重要，重要的是誰(shuí)擁有實(shí)戰(zhàn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以及整合市場(chǎng)資源的能力”。