二套房首付降至4成，你會(huì)出手買二套房嗎？樓市新政讓不少有改善需求的購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)，但購(gòu)房者千萬(wàn)不要頭腦發(fā)熱，未經(jīng)思考就出手。
如何利用這一系列樓市新政讓換房變得更容易一些呢？記者昨日從佛山各大銀行了解到，目前信貸部門執(zhí)行的政策是認(rèn)貸不認(rèn)房，也就是說(shuō)，換房者既可首付4成購(gòu)買二套房，也可以在結(jié)清之前房貸的情況下，以首套房購(gòu)買者的姿態(tài)“殺入”樓市，那么，哪種購(gòu)房方式更劃算呢？
知多D：
公積金貸款
暫按本地政策執(zhí)行
細(xì)心的市民會(huì)發(fā)現(xiàn)，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的新政中，關(guān)于公積金的內(nèi)容與佛山目前執(zhí)行的公積金申貸政策，并非完全一致，一些細(xì)則還有出入。
昨天，記者致電佛山公積金管理中心，12345熱線接線員稱，目前在佛山購(gòu)房按照本地公積金政策執(zhí)行，是否執(zhí)行新政尚待通知。
個(gè)案
龍女士現(xiàn)供有一套90平方米的商品房，月供2000元，現(xiàn)仍剩下20萬(wàn)元貸款尚未結(jié)清。龍女士和老公都購(gòu)買了住房公積金，但還從沒(méi)使用過(guò)。
眼下，龍女士看上了一套120平方米的大三房，總價(jià)約108萬(wàn)元。
目前，龍女士已經(jīng)準(zhǔn)備了50萬(wàn)元的購(gòu)房資金，那么，如何購(gòu)房更劃算呢？
方法一
以第二套房形式購(gòu)買月供壓力最大
目前，佛山各大銀行對(duì)二套房都執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。在龍女士的個(gè)案中，第二套房首付4成，即43.2萬(wàn)元，貸款利率在基準(zhǔn)上浮10%，每個(gè)月供4827.5元(等額本息法，20年期)，再加上第一套房月供2000元，那么龍女士月供達(dá)到了6828元。
值得提醒的是：對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，放貸時(shí)會(huì)充分考慮購(gòu)房者的還款能力，即購(gòu)房者的銀行流水?dāng)?shù)以及收入證明需是月供的2倍以上。在案例中，龍女士每個(gè)月的還款總額達(dá)到了6828元，那么，龍女士夫婦銀行流水賬每月最少要達(dá)到13656元。
方法二
先結(jié)清首套房再供樓月供可少1600元
目前各大銀行執(zhí)行的房貸政策是認(rèn)貸不認(rèn)房。龍女士可以先拿出20萬(wàn)元結(jié)清首套房款，那么這套120平方米的住房就可以以首套房的形式購(gòu)買了。龍女士只需3成首付，即32萬(wàn)元，剩下的76萬(wàn)元做商業(yè)貸款。
對(duì)于首套房，目前佛山只有匯豐銀行可提供9折的優(yōu)惠利率，但要求苛刻。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、佛山農(nóng)商行、興業(yè)銀行基本都能提供首套房9.5折的利率優(yōu)惠。
如果按照多數(shù)大銀行為合作樓盤提供基準(zhǔn)利率9.5折的優(yōu)惠計(jì)算，首套房的年利率僅5.605%。利用等額本息20年期的計(jì)算方法，則龍女士每個(gè)月的月供僅5273.12元，但比同時(shí)供2套房的壓力明顯減少，每月少供1600元。
方法三
使用公積金貸款利息可省6萬(wàn)元
根據(jù)市公積金管理中心12345熱線接線員解釋，“之前沒(méi)有申請(qǐng)和提取過(guò)公積金，現(xiàn)在買房申請(qǐng)公積金貸款就算第一套。”也就是說(shuō)，像龍女士夫婦這樣的情況，從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)公積金，那么，她與先生共同申請(qǐng)公積金貸款，最低首付僅需2成，最高可貸80萬(wàn)元。公積金貸款年利率僅4%，如果同樣是首付3成的話，使用公積金貸款總利息可省6萬(wàn)元。
總結(jié)
公積金貸款最劃算
通過(guò)龍女士的案例可以看出，當(dāng)首套房剩下的貸款總額不高的情況下，可以先結(jié)清首套房款，然后以首套房的形式購(gòu)買改善型住房。這樣一來(lái)，就可以獲得利率優(yōu)惠，月供壓力會(huì)明顯減小，而且利息支付也會(huì)少很多。
當(dāng)然，在所有的供房形式中，選擇公積金肯定是最劃算的。公積金由于利率更低，是貸款首選，但需注意的是，佛山公積金貸款個(gè)人貸款最高額度僅40萬(wàn)元，夫妻最高可貸80萬(wàn)元。對(duì)于貸款額度需求大的購(gòu)房者，可采用公積金與商業(yè)貸款組合貸款的方式。
另外值得注意的是，新政之后二套房首付由6成降至4成，雖然首付的壓力小了，但事實(shí)上供房的成本會(huì)更高、壓力也會(huì)更大。在龍女士的這個(gè)案例中，如果按照以前的政策要求首付6成，那么，以龍女士現(xiàn)有資金是不足以付首付的，龍女士暫時(shí)買不了房。但在新政之下，如果龍女士急匆匆地拿著現(xiàn)金首付4成購(gòu)買二套，2套房的月供總額近7000元。
理財(cái)專家建議，在家庭的資產(chǎn)配置中，每月還貸款金額控制在家庭總收入的30%左右比較合適，最高不能超過(guò)50%。