每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海
幾乎所有城市地鐵上蓋的土地都是最值錢的。怎樣擁有地鐵上蓋的土地？綠地的答案是自己建地鐵。
7月21日，綠地集團(tuán)(以下簡稱綠地)與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體在全國多個城市開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)，成立“綠地地鐵投資發(fā)展公司”。綠地同時在地鐵上蓋一類項目中占得先機(jī)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，地鐵建設(shè)成本高達(dá)每公里10億元以上。面對資金壓力，地方政府嘗試引入社會資本，正在沖刺A股整體上市的綠地以資金實力和規(guī)模勝出。
在保障房和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，不難發(fā)現(xiàn)地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，對于緩解久拖不決的地方債難題有所幫助。
綠地用意：獲得地鐵沿線地塊
綠地牽頭新成立的公司未來還將承擔(dān)地鐵周邊區(qū)域的開發(fā)。綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，這是綠地在嘗試主業(yè)之外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。此次各方合作的方式被總結(jié)為 “BT投資模式”(即建設(shè)-移交模式)，由綠地牽頭建設(shè)，并在將來移交給政府。
據(jù)了解，聯(lián)合體將很快在全國多個城市展開對地鐵的投資建設(shè)，并在這些地鐵區(qū)域的開發(fā)中充當(dāng)主角。聯(lián)合體需要先行承擔(dān)工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)以及設(shè)備運營等任務(wù)，并由政府相關(guān)部門直接或委托監(jiān)管，工程竣工后，有關(guān)權(quán)利按不同情況由政府部門以多種方式進(jìn)行贖回。
消息一出，各方關(guān)注的焦點是地鐵周邊的地塊。這一合作的敲定，意味著綠地即刻擁有了國內(nèi)多個城市的優(yōu)質(zhì)地塊。地鐵上蓋、地鐵沿線的項目一向是房企競爭最激烈的領(lǐng)域。
綠地集團(tuán)披露，上述地鐵投資業(yè)務(wù)，將在實際項目層面大力推進(jìn)，目前正就全國多個城市加快市場調(diào)研及前期考察，年內(nèi)將確立首批投資項目。
據(jù)悉，這一模式在深圳、廣州已有先例，也被稱為“軌道工程+區(qū)域功能”整體開發(fā)模式。對于此次合作，綠地方面透露，將先期介入?yún)⑴c地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)，打造具備商業(yè)、辦公和酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施。
此次綠地聯(lián)合體參與者多為國資背景，為國內(nèi)建筑、軌道開發(fā)運營、隧道建設(shè)等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，擁有設(shè)計、施工、開發(fā)等方面經(jīng)驗。
綠地新的“吸金器”？
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地鐵開發(fā)牽涉到的資金量是驚人的，目前的水平是每公里地鐵成本10億元以上，最高的能達(dá)到17億～18億元。綠地這一計劃面向全國多個城市的地鐵建設(shè)，耗資規(guī)模可想而知。但對綠地來說，這樣的投入是值得的，地鐵一旦建成，周邊地塊的升值空間是巨大的。
高緯環(huán)球研究部經(jīng)理陳妍斐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)如果可以獲得地鐵站附近的地塊或項目，在地鐵建成前就會受到積極影響，不到地鐵通車就會有不錯的價格和客戶。地鐵站附近的寫字樓因為員工上班更方便，寫字樓自然受到企業(yè)的青睞，招租更容易。
由此可見，綠地即將展開的是一項耗資龐大、周期漫長，并將在較長時期內(nèi)受益的計劃，眼下需要為之籌措資金。
對此，綠地表示，2012年“綠地香港控股”已在香港成功上市，而母公司在A股的整體上市計劃目前正在推進(jìn)。融資平臺將發(fā)揮作用。此外，綠地已將金融產(chǎn)業(yè)作為次支柱產(chǎn)業(yè)，已獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)上市發(fā)行20億元企業(yè)債券，并在港成功以較低成本發(fā)行10億美元高級票據(jù)。
第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P認(rèn)為，資金不是影響這一計劃的問題，原因在于這一協(xié)議含金量高，從東南亞國家和香港的先例來看，地鐵上蓋的物業(yè)可謂無往不利。綠地此次一舉敲定之后，不用經(jīng)歷招牌掛就能獲得大量優(yōu)質(zhì)土地。不論是資本還是合作伙伴，都會想方設(shè)法參與。
社會資本流入基建領(lǐng)域
對于此次合作，綠地方面表示，這一模式將減輕政府的資金壓力，同時帶動地鐵沿線的開發(fā)，乃至區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長，是一種共贏的模式。
地方政府的資金壓力近年來持續(xù)引發(fā)擔(dān)憂。審計署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約11萬億元。有媒體測算，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務(wù)或為2.4萬億元。
今年4月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域推出一批鼓勵社會資本參與的項目，面向社會公開招標(biāo)，鼓勵和吸引社會資本以合資、獨資、特許經(jīng)營等方式參與建設(shè)營運。
北京、杭州、江西、安徽以及陜西等多個省市均先后制定實施方案并確定一批示范先行項目。綠地等大型房企作為社會資本進(jìn)入，能夠避免地方政府再度為地鐵建設(shè)舉債。
李戰(zhàn)軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是靠地方政府發(fā)債或建融資平臺來籌集資金。各方近年來關(guān)注的焦點集中在政府的還債壓力，但更值得重視的是政府的融資能力，是否還能發(fā)債，能發(fā)多少債。