2012年已經(jīng)過(guò)半，下半年北京樓市將會(huì)是什么樣？政策是否會(huì)調(diào)整？房?jī)r(jià)走勢(shì)又將如何？開(kāi)發(fā)商會(huì)推出什么樣的新產(chǎn)品？哪些新板塊會(huì)大放異彩？《樓宇周刊》分別采訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商代表，且聽(tīng)他們?cè)鯓宇A(yù)測(cè)下半年的樓市變化，或許對(duì)購(gòu)房人是否出手有所啟發(fā)。

　　開(kāi)發(fā)商

　　堅(jiān)持按“百姓價(jià)”賣(mài)房

　　萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理 毛大慶

　　2012年調(diào)控仍不會(huì)放松，主要的置業(yè)人群仍集中在首次置業(yè)與首套改善人群。針對(duì)于今年上半年調(diào)控所帶來(lái)的客觀影響，切實(shí)貼近剛需市場(chǎng)是房企重中之重。北京萬(wàn)科能保持穩(wěn)定，主要措施就是“堅(jiān)持”和“調(diào)整”。

　　所謂的“堅(jiān)持”措施，是堅(jiān)持開(kāi)發(fā)普通住宅的定位，發(fā)掘首次置業(yè)剛需類客戶的核心需求和價(jià)值。其中在主推產(chǎn)品方面以地鐵交通、完善配套、戶型優(yōu)化、小區(qū)服務(wù)等作為提升點(diǎn)，以此贏得市場(chǎng)。

　　而在“調(diào)整”方面，一方面是整合片區(qū)營(yíng)銷(xiāo)模式，以片區(qū)為單位，采取多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)，也為客戶提供了多方位的置業(yè)選擇；另一方面也會(huì)加大非住宅類產(chǎn)品的研究和推廣產(chǎn)品創(chuàng)新力度，并作為培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)和主流住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充。

　　下半年，萬(wàn)科在京南市場(chǎng)將有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，對(duì)此萬(wàn)科仍會(huì)堅(jiān)持符合購(gòu)房人需求的價(jià)格策略。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，京南是北京市最主要的人口導(dǎo)入地區(qū)之一，而萬(wàn)科的項(xiàng)目也全部針對(duì)這一特點(diǎn)，在產(chǎn)品定位方面以首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品為主，加強(qiáng)生活配套的完善和片區(qū)環(huán)境的改善。

　　改善型住宅已經(jīng)成為萬(wàn)科在下半年的主力項(xiàng)目，這也是基于萬(wàn)科對(duì)于下半年推盤(pán)片區(qū)價(jià)值和市場(chǎng)主力置業(yè)人群的判斷。

　　對(duì)于下半年的銷(xiāo)售策略，萬(wàn)科企業(yè)仍會(huì)堅(jiān)持“不囤地、不捂盤(pán)、不惜售”的經(jīng)營(yíng)策略，堅(jiān)持按購(gòu)房者愿意接受的價(jià)格售出房屋。同時(shí)，在法律許可的范圍內(nèi)，萬(wàn)科也會(huì)積極嘗試各種新型營(yíng)銷(xiāo)渠道，萬(wàn)科通過(guò)電商渠道進(jìn)行的銷(xiāo)售在上半年取得一定效果，下半年也會(huì)繼續(xù)嘗試。

　　本報(bào)記者 甘放

　　剛需產(chǎn)品進(jìn)一步優(yōu)化

　　路勁地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 溫立偉

　　下半年整體市場(chǎng)進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，如果政策面不出現(xiàn)大的變動(dòng)，就不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴漲和暴跌。

　　對(duì)于剛需和首套改善型產(chǎn)品的需求是否被釋放完這一問(wèn)題。我的看法有三：其一，剛需還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放完，因?yàn)橘?gòu)房資格和工作年限掛鉤緊密，許多27歲到35歲之間剛需客群的購(gòu)房資格是逐年獲得的，因此剛需不可能在短期內(nèi)釋放完；其二，僅僅靠剛需是無(wú)法支撐起整個(gè)市場(chǎng)的，因?yàn)閯傂璁a(chǎn)品的類型和價(jià)格都有嚴(yán)格的區(qū)間，而房地產(chǎn)市場(chǎng)本身應(yīng)該是多樣化、多層次的，所以僅靠剛需是不夠的。目前許多房地產(chǎn)商都把目光放在首套改善型需求的用戶身上，但目前限購(gòu)政策讓這部分需求釋放的很不充分；其三，改善型產(chǎn)品的需求釋放需要政策面的適度松綁。

　　對(duì)于下半年市場(chǎng)的產(chǎn)品趨勢(shì)，首先是剛需產(chǎn)品的進(jìn)一步優(yōu)化、細(xì)化。我眼中的剛需產(chǎn)品，應(yīng)該是地處五環(huán)到六環(huán)之間，面積在90平方米到100平方米之間的二到三居室，總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)。

　　現(xiàn)在有一種現(xiàn)象就是把高端物業(yè)的局部熱賣(mài)和改善型產(chǎn)品需求釋放進(jìn)行概念上的偷換。其實(shí)，真正的改善型產(chǎn)品，應(yīng)該針對(duì)35歲到45歲的群體，地理位置在五環(huán)邊或五環(huán)內(nèi)，面積120平方米或略高，總價(jià)在400萬(wàn)元以內(nèi)。超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，和主流的改善型需求就不太匹配了。對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，與其看短期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，不如看更多的宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)；與其看個(gè)別人的觀點(diǎn)，不如看具體企業(yè)、特別是大型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況。目前我們很難得出一個(gè)宏觀而準(zhǔn)確的通論。這其中的核心原因是，大家都在各自為戰(zhàn)，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)情況謀求生存和發(fā)展。