如果閑置資金沒有更好的投資渠道拿去還房貸也是一種“懶人”的理財方式

　　理財周報零售銀行實驗室研究員 李雯珊/文

　　房貸新政的不斷打壓與加息預期的不斷升溫雙重利劍作用下，令許多房奴或一些擁有兩套房以上的投資(機)者都憂心忡忡，都希望能夠得到一些減負利息的“靈丹妙藥”。而這其中如何選擇還款方式或合理利用銀行的個貸產品去省房貸利息都是大有學問的，為此理財周報特邀請相關專家進行支招。

　　省息不只提前還款選擇，等額本金還款比提前還款更“靠譜”

　　以歐小姐為例，她在2009年初購買了一套價值約150萬元的房子，其當時首付三成，向銀行借款105萬元，還款期限為15年(180個月)。到目前為止，其采用等額本息還款方式共還款16個月，還款利率為基準利率的7折即4.158%，前16個月每月還款約7850元。經過相關計算，經過16個月其共還本金約7萬元，即在接下來的164個月里她需要還98萬元的本金。

　　針對歐小姐的這種狀況，渣打銀行產品金融部總經理劉珉建議歐小姐可根據自身情況選擇等額本金、提前還款或挑選一些銀行相關的個貸省息產品，如活利貸、合理使用固定利率貸款等。

　　“其實省利息最根本的途徑就是盡可能地把本金不斷地縮減或者縮短貸款年限，因為貸款三要素里面貸款利率是不能被控制的，只有本金的還款速度與貸款期限是能夠為我們所掌控。”劉珉總經理表示。

　　她認為，“其實還房貸也是列入個人的財富管理，它也需要達到理財的效果。等額本金的還款法是要比等額本息還款法要節省比較多的利息，前期負擔可能比較重，客戶應該要根據狀況量力而行。”

　　平安銀行廣州分行個貸總經理林濤則表示，“針對大多數人而言等額本金還款法要比提前還款來得更實際，很多房貸者在一時間根本拿不出來大筆金額進行提前還款。”

　　倘若歐小姐在這15年的貸款期限內都采用等額本息還款法進行還貸(假設利率不變)，則她總共要付出利息363,021元；如果其在還款第17個月開始采用等額本金還款方式，則她全程共約支付33.6萬元利息，比她15年采用等額本息法要節省2.7萬元。而其在第17個月用等額本金還款的頭月，還款金額為9374元，此后月供不斷減少。

　　閑置資金如沒很好的投資渠道，活利貸是省息的有效選擇

　　“除了等額本金還款方式能夠省息外，一些銀行推出的個貸產品客戶也可以進行利用。像渣打銀行于2009年2月推出的活利貸產品正是一種省息的很好工具，從目前情況看其受歡迎程度正不斷加強，部分同業也推出了類似的服務。”劉珉表示。

　　據劉珉介紹，“由于銀行的房貸計息其實是以天為單位，所以如果能夠在每天擁有一定的數量金額就能夠減免部分利息，渣打的活利貸正是一個把客戶的閑置資金放進去，即被視為提前還款以用來抵扣計息本金，在日積月累的情況下，還款利息就能夠得到一定減免的為客人房貸省息的專屬產品，當然客戶可以隨時取出存入的資金沒有限制。”

　　她以歐小姐為例，如其是在還款開始用“活利貸”賬戶，每月除卻日常開銷支出以外，還能有約1000元結余，如每月把這閑置的1000元存入“活利貸”賬戶，則在“活利貸”架構運作下(假設按照其現行利率)，歐小姐在第174個月時就能提前結清全部貸款，貸款期限縮短6個月，174個月累計支出貸款利息309578元，比其全程只采用等額本息還款節省53444元，比等額本息與等額本金一起采用節省約2.7萬。

　　“當然如果中途出現存量房的貸款利率等其他變化就需要重新計算，但總體來說使用活利貸產品會比普通的貸款方式要省錢。如果客戶的閑置資金沒有很好的投資還款渠道用活利貸來作為提前還款的間接手段是有效的選擇。”劉珉表示。

　　加快歸還本金是省息正道，挑房貸產品應多走幾家銀行

　　同時在這種加息的可能性越來越大時期內，劉珉建議可考慮選擇固定利率的貸款產品，“目前各同業銀行比較普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率貸款，客戶在選擇的時候應該進行仔細考慮。”

　　林濤也表示，“固定利率貸款是要慎重考慮，從目前情況看有部分銀行都已經停止掉了這項業務。其實能夠省息的最好辦法就是用等額本金與同業里類似存抵貸的產品。”

　　“可以考慮銀行類似”隨借隨還“的產品，當資金充裕時歸還貸款，如需要使用資金時再重新提用貸款。但不管怎樣，加快本金的歸還速度的辦法或產品才是省息的正道。同時，選擇公積金貸款也是一個不錯的選擇，畢竟其貸款利率要比商業利率低。”民生銀行廣州分行個貸營銷部產品經理葉先生表示。

　　他認為：“房貸市場目前處于波動調整期，如果有幾套房產的客戶可以考慮適當調整資金配置，以免出現資金斷供的情況。因為一旦出現，銀行會將其收回并進行拍賣，價值會大打折扣。”

　　劉珉則建議，“在購房之前客戶應該對房地產市場的各個方面(如基本走向，國家的相關政策等)做較為深入的了解，不要人云亦云。同時在挑選房貸產品時應該多看幾家銀行，根據自身的情況去選擇合適的銀行”。