本報(bào)記者 張文章

　　“準(zhǔn)現(xiàn)房，零首付，月供僅需3000元”“真正零首付，可貸款140萬(wàn)左右，配合裝修貸，可套現(xiàn)”“高評(píng)高貸 免首付”……近期，福建部分地區(qū)在網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了不少零首付、低首付購(gòu)買新房、二手房的廣告宣傳。《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付、低首付購(gòu)房套路頗多，看似輕松劃算，實(shí)則增加了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　二手房“高評(píng)高貸”

　　須承擔(dān)更多稅費(fèi)

　　“零首付9900/平玉湖公園旁”，1月14日，莆房網(wǎng)“余成雄的店鋪”上一則廣告引起了記者的注意。記者當(dāng)即聯(lián)系廣告標(biāo)示的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人余先生。余先生自稱是莆田市中意房產(chǎn)，他告訴記者，這套二手房位于湖濱小區(qū)，面積130平方米，兩證齊全，實(shí)價(jià)只要9600元/平方米，可免首付，只要按期還貸即可。

　　當(dāng)記者詢問(wèn)“二手房如何能做到零首付”時(shí)，余先生解釋稱，零首付指的是如果做按揭貸款，可以不花首付的錢，因?yàn)樵u(píng)估時(shí)該房源價(jià)格比實(shí)際交易價(jià)高很多。廣告中該房源總價(jià)約124萬(wàn)元，記者咨詢是否可全額貸款。余先生稱，銀行只能貸款85%，若該房源評(píng)估到150萬(wàn)元，至少可貸127萬(wàn)元，超過(guò)房?jī)r(jià)。關(guān)于貸款所需的收入證明，余先生告訴記者：“如果貸款20年左右、月供不超過(guò)1萬(wàn)元，無(wú)須開收入證明。此外，大概還要繳納不超過(guò)5000元的貸款手續(xù)費(fèi)(評(píng)估費(fèi))、約3萬(wàn)元的過(guò)戶契稅、1%的中介費(fèi)，合計(jì)應(yīng)準(zhǔn)備五六萬(wàn)元。如果配合裝修貸，還可套現(xiàn)。”

　　房地產(chǎn)從業(yè)者林經(jīng)理告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，在二手房交易過(guò)程中，一套房源一般會(huì)有網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)、實(shí)際成交價(jià)3種價(jià)格。一般情況下，購(gòu)房者會(huì)以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)即最低申報(bào)價(jià)來(lái)進(jìn)行網(wǎng)上備案，網(wǎng)簽價(jià)的高低決定了購(gòu)房者要繳納稅費(fèi)的多少。而評(píng)估價(jià)則是房產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估的房源市場(chǎng)價(jià)格，購(gòu)房者用該價(jià)格向銀行申請(qǐng)貸款，評(píng)估價(jià)決定了購(gòu)房者能夠從銀行申請(qǐng)到多少貸款。為了方便購(gòu)房者多貸款、以盡量少的首付款買房，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易，一些中介會(huì)聯(lián)合賣方、評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行“高評(píng)高貸”，惡意抬高房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，隱藏實(shí)際成交價(jià)。一般會(huì)采取陰陽(yáng)合同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)目的，即買賣雙方簽署兩份購(gòu)房合同：一份代表被做高的房?jī)r(jià)，用來(lái)獲取高額貸款；另一份代表實(shí)際成交價(jià)。具體操作時(shí)，一般通過(guò)評(píng)估公司將房?jī)r(jià)高評(píng)，高評(píng)的部分剛好可以補(bǔ)足15%的首付款，使購(gòu)房者能夠獲得實(shí)際交易價(jià)100%以上的貸款，從而實(shí)現(xiàn)所謂的零首付。

　　林經(jīng)理表示，零首付其實(shí)增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。為了覆蓋首付款做高購(gòu)房合同價(jià)格，購(gòu)房者需要按照更高的價(jià)格支付相應(yīng)的稅費(fèi)，由于評(píng)估費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)都是按房?jī)r(jià)比例支付的，基數(shù)增加，購(gòu)房者就需要承擔(dān)更多的稅費(fèi)。另外，貸款總額增加，購(gòu)房者還要支付更多利息。

　　新房零首付、低首付套路多

　　記者在“搜狐焦點(diǎn)龍巖站”網(wǎng)頁(yè)看到這樣一則廣告：“福州濱江左岸售樓處——零首付。”1月14日，記者撥打網(wǎng)頁(yè)上福州濱江左岸售樓處的電話咨詢購(gòu)房事宜。一名自稱姓邱的置業(yè)顧問(wèn)回答記者稱，目前，二期房源價(jià)位為1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元/平方米，6月交房。之所以能夠零首付是由于當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目備案價(jià)為2萬(wàn)多元，按備案價(jià)賣就會(huì)產(chǎn)生差價(jià)，可以做到“高貸”。屆時(shí)購(gòu)房款可以全部做成貸款，如果貸款30年，月供只要三四千元，無(wú)須首付。于是，記者與邱先生約好看房時(shí)間。

　　掛斷電話后不久，記者又接到邱先生的電話，其稱二期售價(jià)還是1.7萬(wàn)元，尚未下調(diào)。但零首付是之前的政策，現(xiàn)在沒(méi)有了。邱先生告訴記者，暫時(shí)先別來(lái)看房了。

　　記者了解到，針對(duì)市場(chǎng)上部分中介機(jī)構(gòu)和自媒體有關(guān)福州濱江左岸項(xiàng)目“購(gòu)房零首付”“高評(píng)高貸”的說(shuō)法，2024年9月26日，福州濱江左岸運(yùn)營(yíng)商曾發(fā)布聲明稱，該項(xiàng)目自恢復(fù)銷售以來(lái)，一直嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)行業(yè)以及銀行機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律法規(guī)及政策。相關(guān)網(wǎng)簽、備案、按揭、新增預(yù)售證等相關(guān)事項(xiàng)均可正常辦理，并無(wú)違規(guī)情況出現(xiàn)。該項(xiàng)目歷史遺留的“工抵房”抵房方為了快速回籠資金所采取的任何銷售方式、購(gòu)房承諾等，均是抵房方的個(gè)人或機(jī)構(gòu)行為，公司并未參與。

　　其他房地產(chǎn)項(xiàng)目是否也存在類似問(wèn)題？記者看到某套房子網(wǎng)上掛出的一則廣告：“福州金地自在城2室2廳1廚1衛(wèi)總價(jià)65萬(wàn)元左右首付0元。”1月14日，記者按照網(wǎng)站提示撥打了電話，售樓中心彭先生回答了記者的問(wèn)題。針對(duì)零首付問(wèn)題，彭先生表示，之前65平方米的房源因?yàn)榭們r(jià)低，可以零首付，但實(shí)際也要首付1至2萬(wàn)元。現(xiàn)在主要銷售戶型為82平方米的房源，每平方米七八千元，總價(jià)約50萬(wàn)至60萬(wàn)元，正常首付要支付房款的15%，約9萬(wàn)元。如果客戶需要的話，實(shí)際首付可以做到只要兩三萬(wàn)元。實(shí)際上總價(jià)都一樣，低首付只是多貸款。

　　記者致電福州萬(wàn)科城市花園網(wǎng)上售樓中心電話，接待員歐先生告訴記者，該項(xiàng)目在閩侯荊溪，每平方米售價(jià)8000元到9000元，僅剩尾盤，15分鐘車程可抵達(dá)福州市中心。“正常首付比例是15%，但這個(gè)項(xiàng)目可以做低首付，比如80萬(wàn)元的房子，首付只要5萬(wàn)元，剩下的75萬(wàn)元全部做貸款。”記者質(zhì)疑：80萬(wàn)元的房子按規(guī)定至少要首付12萬(wàn)元，只付5萬(wàn)元銀行能通過(guò)嗎？歐先生稱，銀行方面可以通過(guò)，首付不足15%的部分相當(dāng)于開發(fā)商幫忙墊付，購(gòu)房者只需按貸款75萬(wàn)元還貸即可。

　　福州西湖附近的貝殼房產(chǎn)中介陳先生告訴記者，福州有的樓盤項(xiàng)目會(huì)采取與第三方合作的形式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房零首付、低首付，第三方代為墊付首付款，但購(gòu)房者在指定期限內(nèi)要向第三方還清代墊首付款。

　　記者了解到，2024年下半年以來(lái)，福州不少開發(fā)商推出了低首付的促銷手段，有的樓盤還打出了“免首付”“0資金、0稅費(fèi)”等促銷廣告。業(yè)內(nèi)人士指出，目前，市場(chǎng)上零首付、低首付多是分期付首付，拉長(zhǎng)首付款支付周期，或者由開發(fā)商墊付部分首付，這種做法的實(shí)際促銷效果有限。對(duì)于購(gòu)房者而言，除了少數(shù)需要大筆周轉(zhuǎn)資金的人，此類促銷方式并無(wú)太大的實(shí)際優(yōu)惠。開發(fā)商以分期首付促銷商品房的行為，變相降低了房貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，但存在借貸安全隱患。

　　●提醒

　　謹(jǐn)防零首付風(fēng)險(xiǎn)

　　金融監(jiān)管總局廈門監(jiān)管局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付購(gòu)房套路通常有以下幾種模式：一是“他方墊資”。通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)預(yù)先墊付首付款，所謂的零首付只是變相將首付款進(jìn)行分期處理，購(gòu)房者需要在短期內(nèi)向墊付資金方分期還款、支付利息與手續(xù)費(fèi)等。二是“高評(píng)高貸”。即房屋賣方、中介機(jī)構(gòu)等聯(lián)合購(gòu)房者提高購(gòu)房合同價(jià)格，向銀行貸出更多款項(xiàng)來(lái)覆蓋首付款，購(gòu)房者需要支付中介服務(wù)費(fèi)，承擔(dān)更多稅費(fèi)。三是偷梁換柱。即挪用其他種類貸款款項(xiàng)支付首付款。購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸、裝修貸等，或通過(guò)中介機(jī)構(gòu)等將購(gòu)房者包裝成企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，所獲貸款款項(xiàng)用于支付首付款、中介機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)用等，該過(guò)程往往伴隨偽造虛假交易背景、賬戶流水等違規(guī)操作，造成貸款期限錯(cuò)配，存在倒貸接續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　金融監(jiān)管總局廈門監(jiān)管局指出，從上述模式可以看出，所謂的零首付購(gòu)房并未實(shí)質(zhì)解決購(gòu)房者資金短缺的問(wèn)題，反而可能增加購(gòu)房、還款成本。銀行機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)首付款來(lái)源存在問(wèn)題的，可能導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)貸款申請(qǐng)或提前收回貸款，購(gòu)房人將面臨房貸兩失的風(fēng)險(xiǎn)；以非法占有目的騙取銀行貸款的，還可能涉嫌違法犯罪。

　　1月13日，金融監(jiān)管總局廈門監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于防范零首付購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示，零首付購(gòu)房活動(dòng)營(yíng)造出緩解首付款壓力的錯(cuò)覺(jué)，實(shí)際仍然需要購(gòu)房者以不同形式負(fù)擔(dān)首付款，同時(shí)還要承擔(dān)首付款相關(guān)利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等大量額外支出，實(shí)際成本可能遠(yuǎn)超銀行貸款利息。消費(fèi)者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待零首付購(gòu)房宣傳，充分考慮自身情況，選擇正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取金融服務(wù)，理性作出選擇，避免陷入債務(wù)危機(jī)。(張文章)(本文圖片均為資料圖片）