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撩開零首付、低首付購房的神秘面紗

2025-01-20 11:15:37

來源:中國消費者報

  本報記者 張文章

  “準現房,零首付,月供僅需3000元”“真正零首付,可貸款140萬左右,配合裝修貸,可套現”“高評高貸 免首付”……近期,福建部分地區在網絡上出現了不少零首付、低首付購買新房、二手房的廣告宣傳。《中國消費者報》記者調查發現,零首付、低首付購房套路頗多,看似輕松劃算,實則增加了購房者的經濟負擔,暗藏諸多風險。

  二手房“高評高貸”

  須承擔更多稅費

  “零首付9900/平玉湖公園旁”,1月14日,莆房網“余成雄的店鋪”上一則廣告引起了記者的注意。記者當即聯系廣告標示的房產經紀人余先生。余先生自稱是莆田市中意房產,他告訴記者,這套二手房位于湖濱小區,面積130平方米,兩證齊全,實價只要9600元/平方米,可免首付,只要按期還貸即可。

  當記者詢問“二手房如何能做到零首付”時,余先生解釋稱,零首付指的是如果做按揭貸款,可以不花首付的錢,因為評估時該房源價格比實際交易價高很多。廣告中該房源總價約124萬元,記者咨詢是否可全額貸款。余先生稱,銀行只能貸款85%,若該房源評估到150萬元,至少可貸127萬元,超過房價。關于貸款所需的收入證明,余先生告訴記者:“如果貸款20年左右、月供不超過1萬元,無須開收入證明。此外,大概還要繳納不超過5000元的貸款手續費(評估費)、約3萬元的過戶契稅、1%的中介費,合計應準備五六萬元。如果配合裝修貸,還可套現。”

  房地產從業者林經理告訴《中國消費者報》記者,在二手房交易過程中,一套房源一般會有網簽價、評估價、實際成交價3種價格。一般情況下,購房者會以區域指導價即最低申報價來進行網上備案,網簽價的高低決定了購房者要繳納稅費的多少。而評估價則是房產評估公司評估的房源市場價格,購房者用該價格向銀行申請貸款,評估價決定了購房者能夠從銀行申請到多少貸款。為了方便購房者多貸款、以盡量少的首付款買房,從而實現房產交易,一些中介會聯合賣方、評估機構進行“高評高貸”,惡意抬高房屋的市場評估價,隱藏實際成交價。一般會采取陰陽合同的方式來實現目的,即買賣雙方簽署兩份購房合同:一份代表被做高的房價,用來獲取高額貸款;另一份代表實際成交價。具體操作時,一般通過評估公司將房價高評,高評的部分剛好可以補足15%的首付款,使購房者能夠獲得實際交易價100%以上的貸款,從而實現所謂的零首付。

  林經理表示,零首付其實增加了購房者的負擔。為了覆蓋首付款做高購房合同價格,購房者需要按照更高的價格支付相應的稅費,由于評估費、中介服務費、稅費都是按房價比例支付的,基數增加,購房者就需要承擔更多的稅費。另外,貸款總額增加,購房者還要支付更多利息。

  新房零首付、低首付套路多

  記者在“搜狐焦點龍巖站”網頁看到這樣一則廣告:“福州濱江左岸售樓處——零首付。”1月14日,記者撥打網頁上福州濱江左岸售樓處的電話咨詢購房事宜。一名自稱姓邱的置業顧問回答記者稱,目前,二期房源價位為1.3萬—1.4萬元/平方米,6月交房。之所以能夠零首付是由于當時該項目備案價為2萬多元,按備案價賣就會產生差價,可以做到“高貸”。屆時購房款可以全部做成貸款,如果貸款30年,月供只要三四千元,無須首付。于是,記者與邱先生約好看房時間。

  掛斷電話后不久,記者又接到邱先生的電話,其稱二期售價還是1.7萬元,尚未下調。但零首付是之前的政策,現在沒有了。邱先生告訴記者,暫時先別來看房了。

  記者了解到,針對市場上部分中介機構和自媒體有關福州濱江左岸項目“購房零首付”“高評高貸”的說法,2024年9月26日,福州濱江左岸運營商曾發布聲明稱,該項目自恢復銷售以來,一直嚴格遵守房地產行業以及銀行機構的相關法律法規及政策。相關網簽、備案、按揭、新增預售證等相關事項均可正常辦理,并無違規情況出現。該項目歷史遺留的“工抵房”抵房方為了快速回籠資金所采取的任何銷售方式、購房承諾等,均是抵房方的個人或機構行為,公司并未參與。

  其他房地產項目是否也存在類似問題?記者看到某套房子網上掛出的一則廣告:“福州金地自在城2室2廳1廚1衛總價65萬元左右首付0元。”1月14日,記者按照網站提示撥打了電話,售樓中心彭先生回答了記者的問題。針對零首付問題,彭先生表示,之前65平方米的房源因為總價低,可以零首付,但實際也要首付1至2萬元。現在主要銷售戶型為82平方米的房源,每平方米七八千元,總價約50萬至60萬元,正常首付要支付房款的15%,約9萬元。如果客戶需要的話,實際首付可以做到只要兩三萬元。實際上總價都一樣,低首付只是多貸款。

  記者致電福州萬科城市花園網上售樓中心電話,接待員歐先生告訴記者,該項目在閩侯荊溪,每平方米售價8000元到9000元,僅剩尾盤,15分鐘車程可抵達福州市中心。“正常首付比例是15%,但這個項目可以做低首付,比如80萬元的房子,首付只要5萬元,剩下的75萬元全部做貸款。”記者質疑:80萬元的房子按規定至少要首付12萬元,只付5萬元銀行能通過嗎?歐先生稱,銀行方面可以通過,首付不足15%的部分相當于開發商幫忙墊付,購房者只需按貸款75萬元還貸即可。

  福州西湖附近的貝殼房產中介陳先生告訴記者,福州有的樓盤項目會采取與第三方合作的形式實現購房零首付、低首付,第三方代為墊付首付款,但購房者在指定期限內要向第三方還清代墊首付款。

  記者了解到,2024年下半年以來,福州不少開發商推出了低首付的促銷手段,有的樓盤還打出了“免首付”“0資金、0稅費”等促銷廣告。業內人士指出,目前,市場上零首付、低首付多是分期付首付,拉長首付款支付周期,或者由開發商墊付部分首付,這種做法的實際促銷效果有限。對于購房者而言,除了少數需要大筆周轉資金的人,此類促銷方式并無太大的實際優惠。開發商以分期首付促銷商品房的行為,變相降低了房貸準入標準,但存在借貸安全隱患。

  ●提醒

  謹防零首付風險

  金融監管總局廈門監管局調查發現,零首付購房套路通常有以下幾種模式:一是“他方墊資”。通常由房地產開發企業或房地產中介機構預先墊付首付款,所謂的零首付只是變相將首付款進行分期處理,購房者需要在短期內向墊付資金方分期還款、支付利息與手續費等。二是“高評高貸”。即房屋賣方、中介機構等聯合購房者提高購房合同價格,向銀行貸出更多款項來覆蓋首付款,購房者需要支付中介服務費,承擔更多稅費。三是偷梁換柱。即挪用其他種類貸款款項支付首付款。購房者向銀行申請消費貸、裝修貸等,或通過中介機構等將購房者包裝成企業主、個體經營者向銀行申請經營貸,所獲貸款款項用于支付首付款、中介機構包裝費用等,該過程往往伴隨偽造虛假交易背景、賬戶流水等違規操作,造成貸款期限錯配,存在倒貸接續風險。

  金融監管總局廈門監管局指出,從上述模式可以看出,所謂的零首付購房并未實質解決購房者資金短缺的問題,反而可能增加購房、還款成本。銀行機構發現首付款來源存在問題的,可能導致無法通過貸款申請或提前收回貸款,購房人將面臨房貸兩失的風險;以非法占有目的騙取銀行貸款的,還可能涉嫌違法犯罪。

  1月13日,金融監管總局廈門監管局發布關于防范零首付購房的風險提示,零首付購房活動營造出緩解首付款壓力的錯覺,實際仍然需要購房者以不同形式負擔首付款,同時還要承擔首付款相關利息、服務費、手續費等大量額外支出,實際成本可能遠超銀行貸款利息。消費者應謹慎對待零首付購房宣傳,充分考慮自身情況,選擇正規金融機構獲取金融服務,理性作出選擇,避免陷入債務危機。(張文章)(本文圖片均為資料圖片)

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