■ 專欄
面對爆雷房企資不抵債，并非簡單注入流動性就可“保交樓”。
近段時間，“保交樓”成為熱門話題。7月28日，中共中央政治局召開會議，其中對多地出現(xiàn)的“爛尾樓”明確表態(tài)，堅持房住不炒的定位，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。
此次中央政治局會議首次提及“保交樓”，并且明確指出“壓實地方政府責任”，無疑為接下來的房地產(chǎn)市場政策方向奠定了基調。
這也說明，“保交樓”已不僅是一局一域的個案，而是可能輻射影響全局全域的事件，不僅要解決民生層面的需求收縮，更是關乎社會穩(wěn)定。
爆雷房企面臨的不只是流動性危機
在中央明確要求下，全國多地都在多措并舉地推進“保交樓”。據(jù)報道，最近網(wǎng)傳鄭州市文件《關于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》，就對此提出了棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重整和保障性租賃住房等四種“退出”方式。
另有多地也正在探索地方AMC（資產(chǎn)管理公司）介入破產(chǎn)重整方式，解決爛尾樓問題。
“保交樓”必須運行于市場化、法治化軌道，這就要求其必須條分縷析房地產(chǎn)項目各利益方的債權債務關系，有針對性地疏通這些卡點、堵點。
目前爆雷房企，盡管存在復雜的利益糾葛，債權債務關系也錯綜復雜，但受困邏輯相對清晰：市場需求收縮下，房地產(chǎn)市場進入調整下行期，高負債、高周轉的房地產(chǎn)開發(fā)模式導致爛尾樓現(xiàn)象。
這也意味著，2014年棚改方面的統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，已經(jīng)不適宜應用到現(xiàn)在解決爛尾樓問題。
因為，棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還模式本質上是假借地方平臺公司進行統(tǒng)一授信，其面對的是責權利關系比較清晰，以市級融資平臺等為載體，向金融機構融資，然后注入一個個項目公司，對棚改項目進行現(xiàn)金流疏導。
但目前爆雷房企面臨的不只是流動性危機，其本質是資產(chǎn)負債表衰退，也就是從權責發(fā)生制上，房企沒有資不抵債，但從收付實現(xiàn)制上則已資不抵債。
這就不是基于流動性疏通的統(tǒng)籌統(tǒng)還模式可以解決的。加之目前整個房地產(chǎn)市場進入了買方市場，需求收縮已在土地市場反映出來，導致統(tǒng)貸統(tǒng)還的信用杠桿基點已不牢固。
因此，“保交樓”若解決不了房企的資產(chǎn)負債表衰退問題，在不進行債務重組、破產(chǎn)清算等工作下，僅僅通過流動性注入進行紓困，只會增加問題樓盤債權債務關系的復雜性。
地方AMC介入或成“保交樓標配”
就目前的爛尾樓情況而言，好在大部分樓盤開發(fā)主要以獨立法人的項目公司為主，項目公司與開發(fā)商在法律上有清晰的股權結構，這為并購重組、破產(chǎn)重整等“外科手術”提供了可操作性。
因此可以說，如今“保交樓、穩(wěn)民生”的關鍵環(huán)節(jié)是，在理清爛尾樓盤的債權債務關系后，對其進行債權債務關系的阻隔。以爛尾樓為例，將項目單列出來，商品房預售后，封頂爛尾樓事實上的所有權是歸業(yè)主和按揭銀行，開發(fā)商基本是債務方。也因此，地方AMC介入破產(chǎn)重整方式，可能會成為各地市場化、法治化手段“保交樓”的“標配”。
具體而言，不論是對問題開發(fā)商進行破產(chǎn)重整還是并購重組，可以先確定重組實體。也就是把開發(fā)商及旗下其他項目公司的債務承接給重組實體企業(yè)，變成業(yè)主、按揭銀行與重組方的債權債務關系，從而將爛尾樓盤與項目公司進行法律關系的分離。
這就意味著，地方AMC等重組方，直接變成開發(fā)商的債權人，成為對開發(fā)商的并購重組、破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算的當事人，可以充分發(fā)揮自身在這方面的專業(yè)優(yōu)勢，為項目后續(xù)開發(fā)提供資金，從而保障爛尾的項目正常交樓。
這樣做的目的是把已預售實體樓盤，與開發(fā)商和項目公司復雜的債權債務關系，進行法律上的切割，從而為“保交樓”提供堅實保障。
當然，對只是流動性受困的開發(fā)商進行救助，也可以通過保障性租賃住房的方式進行流動性疏導。
總之，解決爛尾樓問題不再是簡單地為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金那么簡單，而必須以法治化、市場化方式為主，通過理順債權債務關系，剝掉房地產(chǎn)的金融外衣，將無辜業(yè)主從復雜的房地產(chǎn)金融場景中解放出來。
□鐘嚴（資深金融從業(yè)人士）
評論投稿信箱：shepingbj@vip.sina xjbpl2009@sina