全國多地爛尾樓盤業(yè)主聯(lián)合強制斷供引發(fā)熱議。外界在關注按揭合理性、銀行對預售資金監(jiān)管有無失責的同時，對后續(xù)風險暴露的擔憂也逐漸增多。
目前，網(wǎng)絡上流傳出來的斷供項目已有約150個，涉及河南、湖南、河北等至少20個地區(qū)。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“爛尾”“斷供”均屬于地產(chǎn)行業(yè)下行周期暴露出來的問題，難免對銀行帶來直接和間接的風險沖擊，但尚不構成系統(tǒng)性沖擊。
在7月13日舉行的發(fā)布會上，央行金融穩(wěn)定局局長孫天琦表示，我國金融風險收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)處在安全邊界內(nèi)。其中，絕大部分中小銀行的央行評級均處于安全邊界內(nèi)。
不過，受斷供等消息影響，7月13日，A股銀行板塊整體逆市大幅走低，中證銀行指數(shù)最終收跌2.37%，6家銀行跌幅超過3%。
樓盤爛尾，銀行有無責任？
粗略統(tǒng)計，目前全國范圍內(nèi)出現(xiàn)斷供的樓盤在150個左右，覆蓋河南、湖南、江西、河北、廣西、山東等約20個省份、近70個市(區(qū))。其中，中國恒大、陽光城以及泰禾、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等已經(jīng)出現(xiàn)債務“暴雷”企業(yè)旗下項目居多，爛尾項目集中在二三四線城市，但深圳、上海、蘇州、武漢、南京等一線或強二線城市個別樓盤也出現(xiàn)聯(lián)名斷供。
各地業(yè)主的訴求比較接近，大都是希望開發(fā)商盡快復工、交房，否則將強制停還按揭貸款。除了指出開發(fā)商、地方住建監(jiān)管部門等主體責任外，有業(yè)主在文件中指控，銀行作為貸款方也存在“三宗罪”：一是違規(guī)在房屋主體結(jié)構未封頂前發(fā)放按揭貸款；二是將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；三是未積極履行資金監(jiān)管方義務，導致預售資金支出不明。
以鄭州名門翠園業(yè)主聯(lián)合簽名發(fā)布的《強制停貸告知書》為例，業(yè)主表示，在房屋預售過程中，工商銀行、建設銀行、中國銀行、華夏銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行等作為貸款銀行，均存在不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務的行為。
雖然這些說法尚需更多證據(jù)進一步佐證，但外界對銀行的責任質(zhì)疑不在少數(shù)。
關于按揭貸款發(fā)放的條件，央行曾在2003年發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，其中提到，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。
不過，有華東某銀行內(nèi)部人士對記者表示，過去銀行發(fā)放按揭貸款主要關注的是樓盤是否取得預售證，而核定是否具備預售條件的發(fā)證部門是地方政府的房地產(chǎn)行政管理部門，一般是當?shù)刈》亢统青l(xiāng)規(guī)劃建設局。
此外記者此前了解到，自去年下半年地產(chǎn)調(diào)控收緊之后，隨著部分開發(fā)商“暴雷”，銀行在按揭貸款額度緊張情況下，往往選擇尚有開發(fā)貸尚未還清的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商樓盤發(fā)放貸款，以此減輕開發(fā)商資金緊張進而造成的逾期風險。
預售資金監(jiān)管方面，作為我國商品房預售制度的產(chǎn)物，主要由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，要求開發(fā)商必須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，且只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
自2021年下半年以來，對預售資金的監(jiān)管也隨著行業(yè)調(diào)控經(jīng)歷了由緊到松，隨后在保交樓背景下再次收緊的過程。綜合機構觀點，雖然商品房預售制度有《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》為基本監(jiān)管框架，但對于預售資金的監(jiān)管很長時間以來沒有統(tǒng)一且明確的規(guī)定，各地因城施策成為常態(tài)，地區(qū)之間差異較大。
對于銀行在其中的作用，根據(jù)記者向業(yè)內(nèi)人士了解，因為政策不統(tǒng)一、銀行與開發(fā)商所受監(jiān)管不同等因素，往往存在較大的自由空間。安信證券曾結(jié)合60大城市的預售資金監(jiān)管制度對比分析稱，政策規(guī)定不明確、提取基數(shù)過高、提取比例過高、提取節(jié)奏不合理是普遍問題。其中在政策規(guī)定方面，包括監(jiān)管賬戶開設范圍、監(jiān)管基數(shù)、監(jiān)管比例、提取節(jié)點不明確，而對于“監(jiān)管部門”也未明確指出是監(jiān)管銀行還是地方行政主管部門，對于一般監(jiān)管資金(相對“重點監(jiān)管資金”)“申請?zhí)崛 蓖ㄟ^的條件也較為模糊。
前述華東某銀行內(nèi)部人士認為，預售資金監(jiān)管制度雖然不斷完善，但因為執(zhí)行細節(jié)很難實時監(jiān)控，加上制度落地需要時間且有一定難度，在當前地價、房價下行過程中難免會出現(xiàn)問題。
“有些銀行監(jiān)管不嚴，導致一些房企把A項目的錢轉(zhuǎn)到B項目。”也有銀行內(nèi)部人士對記者表示，即使有些地方預售資金監(jiān)管制度較為完善，銀行本身依然存在較大操作空間，且銀行受銀保監(jiān)會監(jiān)管，針對預售資金的監(jiān)管制度則主要由住建局等部門制定，本著“誰發(fā)文誰負責”的傳統(tǒng)，失責現(xiàn)象由來已久。
另據(jù)華南某地產(chǎn)從業(yè)人士介紹，在地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管正式收緊之前，不少開發(fā)商依然可以通過預售資金用于償還前期的開發(fā)貸款，而收緊之后當?shù)匾仓饕轻槍鶆涨闆r超過“三道紅線”的地產(chǎn)企業(yè)加強監(jiān)管，一家房企如果在多個銀行開設賬戶則監(jiān)管更加困難。“就算管住一家銀行的賬戶，也控制不了其他銀行的賬戶。”該人士表示。
斷供頻發(fā)，銀行風險幾何？
斷供除了對購房者自身征信的影響，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量也引人擔憂。
在銀行以貸款為主的資產(chǎn)結(jié)構中，居民按揭貸款一直被視為高收益、低風險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2021年末，銀行業(yè)個人住房按揭貸款余額為38萬億元左右，而記者根據(jù)財報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅6家國有大行、9家股份行個人住房貸款余額已經(jīng)超過32萬億元。相比不良貸款逐漸暴露的對公業(yè)務，國有大型銀行的個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量去年普遍提升，但渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個貸規(guī)模增速較高的銀行，不良率已有明顯抬頭的趨勢。
有業(yè)內(nèi)人士指出，斷供頻發(fā)如果不能及時解決，不僅拖累銀行按揭資產(chǎn)質(zhì)量，而且可能進一步加劇開發(fā)貸逾期風險。
據(jù)廣發(fā)證券估計，目前估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平方米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平方米。按照1萬元/平方米資產(chǎn)價格測算，對應資產(chǎn)價值5萬億元，若都是已售項目、平均首付比例60%，則對應2萬億元按揭貸款。
克而瑞統(tǒng)計稱，截至2021年末，24個重點城市延期交付項目占去年銷售面積的比重約為10%。
天風證券則測算，悲觀假設下，如果全國延期交付項目占比為5%~10%，對應銷售金額9100億～18200億元。按照央行數(shù)據(jù)，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷售額的比值長期穩(wěn)定在38%~42%之間。在40%的中性假設下，對應按揭潛在斷供規(guī)模為3600億～7300億元，占2021年一季度按揭貸款余額比重的0.9%~1.9%，整體來看難以構成系統(tǒng)性沖擊。
記者在裁判文書網(wǎng)看到，此前購房者與開發(fā)商、銀行間關于房屋交付糾紛的案件并不罕見。以2019年圍繞西寧某樓盤交付問題的一份案件判決為例，判決結(jié)果顯示，因為開發(fā)商無法按期交付房屋，致使預售合同、借款合同、抵押合同解除，法院判定由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人(貸款銀行)和買受人(購房者)，銀行主張購房者與開發(fā)商共同繼續(xù)還款的請求被駁回。
這也意味著，在開發(fā)商普遍面臨資金壓力的情況下，如果購房者持續(xù)“斷供”，銀行依然面臨較高風險。在案件審理中，法院強調(diào)了要充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
爛尾和斷供頻發(fā)，對消費者購房信心已經(jīng)造成較大沖擊。中信證券地產(chǎn)分析師陳聰團隊認為，當前化解爛尾樓、保障交付是恢復需求端信心的關鍵。
中國社科院世界經(jīng)濟與政冶研究所副所長張斌對記者表示，如果無法靠市場自身解決，則需要外部力量的適當介入，否則對購房者、金融機構和房地產(chǎn)行業(yè)將是多輸局面。
孫天琦在13日的發(fā)布會上表示，面對當前錯綜復雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟金融形勢，金融管理部門必須對各類金融風險保持高度警惕，進一步打好防范化解金融風險的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。其一便是進一步提高微觀審慎監(jiān)管有效性，持續(xù)強化金融業(yè)行為監(jiān)管，以及消費者和投資者保護工作。
作者：亓寧