“10分鐘，20億元，356套房全部售罄。”今年上半年，整個鄭州房產(chǎn)圈的話題都離不開鄭東新區(qū)神盤——華潤幸福里，這個樓盤的熱銷被視為鄭州房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁后樓市重啟的代表。

　　作為今年首個松綁限購的省會城市，同時又是二線城市的代表，鄭州無疑收獲了更多的目光。時至年中，距離鄭州政策松綁已有4個多月，在這期間，鄭州樓市走勢如何成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的問題。

　　那么，華潤幸福里走紅是個別現(xiàn)象還是預(yù)示著鄭州樓市真的熱了？在限購松綁后，鄭州樓市的真實現(xiàn)狀又是什么？

　　新房成交面積同比降五成，項目分化加劇

　　今年3月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，包含19條政策，后被業(yè)內(nèi)稱為“鄭19條”。業(yè)內(nèi)人士認為，這是全國自2016年調(diào)控收緊以來，首個松綁“認房又認貸”的城市。

　　但是，“鄭19條”并沒有對鄭州新房市場起到立竿見影的效果。一方面，今年上半年受到疫情反復(fù)的影響，鄭州遭遇了短暫的封城，對新房市場影響很大；另一方面，部分房企遭遇資金鏈斷裂，導(dǎo)致鄭州出現(xiàn)大量停工和爛尾的樓盤，影響購房人購買新房的積極性。

　　據(jù)米宅數(shù)據(jù)顯示，今年4月，位于管城區(qū)的新城時光印象開盤，客戶到訪為零組；位于經(jīng)開區(qū)的金沙湖高爾夫觀邸推出196套房源，僅去化41套。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，鄭州主城區(qū)新房成交套數(shù)分別為3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限購松綁后，4月的新房成交量有小幅增長，但是5月受到疫情影響又有所回落。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-6月，鄭州新房成交面積約469.19萬平方米，成交均價約12316元/平方米，而相比去年同期成交面積下降約50%，規(guī)模減半。

　　對此，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示：“‘鄭19條’出臺后，整體市場反響并未達到預(yù)期，今年上半年新房成交量與成交價均呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢。”

　　時間轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在5月中下旬。隨著鄭州疫情得到控制，線下售樓部重新開放，再疊加利好政策的不斷累加和釋放，鄭州新房市場迎來了新一波行情，而華潤幸福里也選擇在此時開盤，356套房在10分鐘內(nèi)全部售罄，勁銷20億元。

　　據(jù)悉，華潤幸福里的位置確實極佳，距離鄭州東站約10分鐘車程，而鄭東新區(qū)向來是鄭州房價的高地，這里匯聚著河南省主要的政府部門、有實力的金融機構(gòu)和科技公司，購買力也是全市第一。

　　更為重要的是，華潤幸福里的售價在政府限價之下，為2.8萬元/平方米-3.2萬元/平方米，而附近同品類建業(yè)天筑的二手房售價超過4萬元/平方米。“一、二手房價倒掛”無疑是華潤幸福里熱銷的重要原因。

　　此外，新京報記者從華潤幸福里售樓部得知，開盤登記報名人數(shù)與房源數(shù)量比約為3：1，可謂是“三人搶一套房”。不僅如此，華潤幸福里在出售時額外綁定車位，車位售價為40萬元/個，開盤選房也是根據(jù)“購買車位的數(shù)量”。

　　然而，并不是所有的樓盤都能得到熱銷。記者通過對比鄭州不同區(qū)域的多個新盤得知，鄭州新房市場事實上存在著嚴重的分化。地段好、品牌開發(fā)商加持的品質(zhì)樓盤確實迎來了一波熱銷，開盤去化率較高，而位置相對偏遠、尤其是位于三環(huán)外的新盤卻無人問津。

　　比如，今年6月，位于金水區(qū)的萬科古翠隱秀入市，去化率為81%；位于高新區(qū)的保利文化廣場的去化率為60%；相比之下，位于管城區(qū)的佳田未來新城去化率較低，為14%；位于東三環(huán)的東方宇億萬林府去化率僅有2%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院張波表示：“目前，鄭州樓市依然難言樂觀。從當下樓市政策來看，無論是需求側(cè)還是供給側(cè)的政策力度都不小，但從政策面?zhèn)鲗?dǎo)到市場面還未能體現(xiàn)。從新房市場來看，購房人對于市場信心不足，其中對于項目延遲交房或爛尾的擔心影響新房交易較為明顯，后期還需出臺一些保交房相關(guān)的政策，更大程度上給購房人的信心‘兜底’，才能更好拉動市場復(fù)蘇。”

　　二手房市場回暖，交易周期縮短

　　與其擔心新房爛尾，還不如選擇二手房，更多的購房人轉(zhuǎn)向二手房市場。

　　租住在中原區(qū)的李女士告訴記者：“相比于新房，我更偏向于購買二手房。一方面，中原區(qū)新房太少了，沒什么選擇空間；另一方面，新房入住要等待較長的時間。我身邊有很多朋友，之前買了新房，后來要么停工了，要么爛尾，所以還是買二手房穩(wěn)妥些。”

　　“從去年到現(xiàn)在，我主要在看中原區(qū)核心地段的房源，比如錦藝、方圓經(jīng)緯的二手房，房價沒有明顯下降。近期，我發(fā)現(xiàn)可看的房源增多了，有不少新房源掛出來。”李女士說。

　　為了解鄭州二手房市場的情況，記者聯(lián)系中原區(qū)二手房成交量最高的錦藝城附近中介門店。一位從業(yè)5年的資深中介人員告訴記者：“錦藝、錦繡、方圓經(jīng)緯屬于中原區(qū)比較核心的板塊，也是比較抗跌的板塊，二手房價格在近兩年并沒有明顯跌幅。

　　在政策放松后，尤其是鄭州取消了差額稅，這些板塊新掛出的房源明顯增多，可選的范圍增大，現(xiàn)在一套價格適中的二手房差不多掛牌3個月就可以賣掉，這個周期是明顯縮短了。”

　　在支持剛需、改善型住房需求的政策中，差額稅的變動對于二手房帶動比較大。自2015年1月1日開始，鄭州家庭非“滿五唯一”的住宅交易時，賣方要繳納差額稅費((官方指導(dǎo)總價-原發(fā)票總價)×20%)。在實際交易時，賣方的差額稅也往往由買方承擔，這就導(dǎo)致很多未達到“滿五唯一”條件的房源流通性較差。

　　目前，二手房交易可以自由選擇按核稅價的1%征收個人所得稅和按差額20%的稅率征收個人所得稅兩種方式，也就是說鄭州已經(jīng)取消了個人所得稅必須采用差額計算的固定限制。

　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月、4月、5月、6月，鄭州二手房成交量分別環(huán)比增長105%、-26%、-35%、69%，二手房價格指數(shù)分別環(huán)比增長-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此來看，除了受到疫情反復(fù)影響的4月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明顯的漲幅。

　　“鄭州二手房成交量有明顯的上漲態(tài)勢，整體商品住宅市場依然處于底部修復(fù)期。預(yù)計未來隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，鄭州房地產(chǎn)市場將逐步脫離底部區(qū)間，市場銷售將逐漸回暖。”梁波濤如是說。

　　新京報記者 徐倩