看房企如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)
“風(fēng)物長宜放眼量”。想象這樣一組生活場景，周末起床，打開外賣app點一份早餐；中午吃飯，自己動手煮了一份水餃，下午逛商場或超市，順便來一杯熱氣騰騰的咖啡和甜蜜的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相約吃一頓火鍋，臨睡前再喝一杯熱牛奶，順便點開買菜APP，預(yù)購明天的肉菜。如果問上面的場景有什么共同點？就是在很多品牌的背后，房企以物流為切入口，進(jìn)入更多人的日常生活細(xì)節(jié)。
就在前幾天，萬科發(fā)布了2021年年報，年報顯示，其中物流業(yè)務(wù)營收31.6億元，同比增長68.9%。由于有相關(guān)政策的支持，除了萬科，近幾年陸續(xù)進(jìn)入物流地產(chǎn)的還包括遠(yuǎn)洋、招商、融創(chuàng)、碧桂園、凱德等房企。可以說，由于國內(nèi)物流行業(yè)的發(fā)展，收益相對穩(wěn)定，越來越多的資本力量也加入了物流地產(chǎn)的競爭當(dāng)中。
文/圖 廣州日報全媒體記者 陳白帆
3個原因：房企為何“奔流”
地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)加入物流地產(chǎn)賽道，首先是因為政策的支持。去年以來，國家政策繼續(xù)大力支持物流發(fā)展建設(shè)，推動現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展。如2021年7月9日國家發(fā)改委發(fā)布《國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實施方案(2021-2025年)》，方案顯示將穩(wěn)步推進(jìn)120個左右國家物流樞紐布局建設(shè)；支持城市群內(nèi)國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。2021年12月13日發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，進(jìn)一步突出了冷鏈物流的戰(zhàn)略地位。
其次，房企看到了物流行業(yè)巨大的發(fā)展空間。世邦魏理仕有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我國制造業(yè)從大到強，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的雙業(yè)融合會進(jìn)一步推動倉儲物流的發(fā)展。中信證券資料顯示，中國目前人均倉儲面積為0.4平方米/人，遠(yuǎn)低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，物流行業(yè)的發(fā)展空間巨大，并將從散亂差逐步走向規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。
第三個原因是房企自身多元化發(fā)展的需要。我國房產(chǎn)市場已進(jìn)入存量階段，拿地能力與土地儲備都在上乘的房企巨頭，開始注重自身轉(zhuǎn)型與業(yè)務(wù)多元化拓展，瞄準(zhǔn)到物流地產(chǎn)這塊綠地上。
基于這些原因，房企逐漸加快了進(jìn)入物流地產(chǎn)的步伐。2021年年底，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布以16.834億元擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購一個物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這是凱德中國信托首次進(jìn)軍中國物流市場。而據(jù)領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布的報告，2021年11月領(lǐng)展以7.54億元人民幣價格收購位于東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)，這也是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。
4種模式：房企布局物流地產(chǎn)的四種姿勢
克而瑞研究中心分析顯示，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同，房企布局物流地產(chǎn)有四種模式。
第一種是房企主導(dǎo)運營。房企通過設(shè)立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營物流地產(chǎn)。比如萬科在2015年撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立專門的物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司；招商局成立全資下屬子公司——招商局物流集團有限公司等。
第二種是收購參股物流企業(yè)。房企通過收購物流地產(chǎn)商股權(quán)與國內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營的模式布局物流地產(chǎn)。如萬科在2017年7月聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明共同參與了普洛斯的私有化。
第三種是與物流企業(yè)合作。比較典型的案例是2017年中集集團以9.3億元引入碧桂園作為產(chǎn)城業(yè)務(wù)戰(zhàn)略投資者，2020年，碧桂園又以16.06億元增資中集產(chǎn)城，持股達(dá)30%，雙方合作的主要方向是存量土地和產(chǎn)業(yè)資源，形成優(yōu)勢互補。
第四種模式是與電商企業(yè)合作。比如榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作，雙方通過戰(zhàn)略合作發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同為目標(biāo)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，支持物流行業(yè)向高附加值領(lǐng)域發(fā)展和升級。
2個優(yōu)點：物流地產(chǎn)收益穩(wěn)定風(fēng)險小
物流地產(chǎn)的盈利模式與住宅地產(chǎn)有所不同。總體來看，物流地產(chǎn)追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報。由于租賃期相對較長，即使在市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響也相對比較小。因此物流地產(chǎn)的顯著特點是收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小。一組數(shù)據(jù)可以說明物流地產(chǎn)的這個特點。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，自2020年下半年以來，國內(nèi)16個主要城市的高標(biāo)倉庫凈吸納連續(xù)四個季度突破100萬平方米，累計540萬平方米，空置率從此前的15.8%連續(xù)四個季度下降至14.2%。在廣州，2021年末較低的空置水平(4.0%)帶動租金上漲，全市租金在2022年第一季度環(huán)比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。
1條“獨木橋”：難以完全滿足轉(zhuǎn)型要求
物流地產(chǎn)終究與住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別。房企在入局物流地產(chǎn)之前，需在紛繁復(fù)雜的市場環(huán)境中，理出清晰的發(fā)展之路，否則容易撞得頭破血流。在物流地產(chǎn)賽道中，后進(jìn)入的企業(yè)面臨著諸多競爭對手。如國內(nèi)規(guī)模最大倉儲物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯、國內(nèi)規(guī)模最大的冷鏈物流地產(chǎn)商萬科旗下萬緯物流，這兩家都在市場中占有領(lǐng)先優(yōu)勢，后又有碧桂園“農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈+物流企業(yè)”的運營模式搶占市場。
能否做得好物流地產(chǎn)，更要看本身的資金運營能力，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商收入來源主要包含租金、管理服務(wù)費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源無法實現(xiàn)資金的快速回收。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，整體來看，目前物流地產(chǎn)仍不能完全滿足房企的轉(zhuǎn)型需要，更多房企布局物流地產(chǎn)，僅是將其作為城市運營商諸多業(yè)務(wù)中的一環(huán)來看待。
1個案例
萬緯的冷鏈物流發(fā)展之路
萬科集團較早進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌——萬緯，啟動全面的倉網(wǎng)布局。2017年，萬緯正式布局冷鏈物流。萬緯物流有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，萬科切入物流行業(yè)，不是單純燒錢的“資本游戲”，而是看到日益增長的居民消費需求，順勢開啟“二次創(chuàng)業(yè)”。
為何重點發(fā)展冷鏈物流？這是因為中國的冷鏈業(yè)務(wù)行業(yè)集中度不高。該負(fù)責(zé)人介紹，在中國，冷鏈業(yè)務(wù)百強企業(yè)只占到市場份額的10%，而在美國，行業(yè)龍頭可以做到市場份額的24%，前兩名的市場份額占了40%，冷鏈行業(yè)的市場空間巨大。
為了迅速提升冷鏈物流市場規(guī)模，萬科進(jìn)行了一系列的資本運作。2018年融合太古冷鏈的物流資產(chǎn)平臺，這讓萬緯物流不僅擁有了多個太古冷鏈物流項目，也快速吸收學(xué)習(xí)了國際冷鏈物流運營服務(wù)能力。去年，萬緯物流增資擴股，引入了新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫等四家戰(zhàn)略投資者。
通過不斷完善倉網(wǎng)布局，萬緯現(xiàn)已成為國內(nèi)物流倉儲行業(yè)第一梯隊，位列行業(yè)規(guī)模前十。目前，萬緯物流在全國46個城市運營管理152個倉儲項目，可租賃建筑面積1136萬平方米。其中冷鏈園區(qū)38個，可租賃建筑面積138萬平方米，可租賃托盤數(shù)量133萬托。
萬緯物流已成為萬科集團業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中從零孵化成功的代表性業(yè)務(wù)單元。萬科董事長郁亮表示，萬緯物流將發(fā)揮成功引進(jìn)戰(zhàn)略投資者帶來的發(fā)展動力，完善倉網(wǎng)布局，保持業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。對于未來的目標(biāo)，據(jù)萬緯有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬緯將推動綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動項目實現(xiàn)近“零碳”目標(biāo)。
對于萬緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業(yè)內(nèi)人士估算，國內(nèi)冷鏈物流市場2022年規(guī)模或達(dá)5000億元，未來預(yù)計還有1-2.5倍的增長，包括萬緯在內(nèi)的行業(yè)玩家有著巨大的發(fā)展空間。