“十一”黃金周前夕發(fā)布的房貸新政并未立竿見影。最新數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，大部分城市樓市成交量尚未回暖。全國主要城市住宅價格在經(jīng)歷8月降幅收窄后，9月再次擴(kuò)大跌幅，市場下行趨勢未改。
低迷態(tài)勢已經(jīng)從樓市傳導(dǎo)到土地市場，9月多個城市土地成交量價雙降。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，隨著土地市場逐漸形成短期內(nèi)的價格洼地，北京、廣州、南京等城市大型房企開始加大抄底力度，針對一些高性價比地塊展開“搶地大戰(zhàn)”。
低迷
土地市場下行明顯
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布9月北上廣深等10大城市土地市場成交數(shù)據(jù)，土地市場延續(xù)了8月降溫趨勢，且降溫速度加快。數(shù)據(jù)顯示，9月，10個典型城市土地成交建筑面積1001萬平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69 .3%。5月以來，土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長。且9月環(huán)比、同比跌幅分別較8月大幅增加67.8和41.5個百分點(diǎn)。
9月，10個典型城市土地出讓金收入358億元，環(huán)比下降32.7%，同比下降79.4%。當(dāng)月土地出讓金收入環(huán)比、同比降幅同樣明顯增加。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟稱，商品房市場成交低迷，在土地市場上的體現(xiàn)更加明顯，土地成交總量大幅下降，出讓金收入自然難有提升。
綜合來看，2014年1至9月，10個典型城市土地出讓金收入為6149億 元 ，與2 0 1 3年 同 期 相 比 下 降15.4%，較2012年同期增長88.8%。
值得注意的是，9月，一線城市土地成交建筑面積為363萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降64%；成交均價為6381元/平方米，環(huán)比上升5 .9%，同比下降18 .5%。“9月一線城市土地成交面積仍然大大弱于去年同期，成交均價也出現(xiàn)下降。市場持續(xù)降溫，‘金九’不再。”亢亞娟說。數(shù)據(jù)顯示，9月，上海、北京、廣州、深圳土地成交建筑面積同比增幅分別為-39.2%、-42.9%、-97.9%、-80%。其中廣州、深圳降幅較上月明顯擴(kuò)大，北京變化較小，上海降幅有所收窄。
與一線城市類似，10大城市中其他6個二線城市土地成交建筑面積6 3 7 .9萬 平 方 米 ，環(huán) 比 下 降61 .8%，同比下降71.5%；成交均價1976元/平方米，環(huán)比上升32 .7%，同比下降52.7%。二線城市土地成交建筑面積已連續(xù)三個月同比下降，且降幅擴(kuò)大。
機(jī)會
土地市場下行與樓市低迷息息相關(guān)。亢亞娟說：“總體來看，9月10個典型城市土地交易量和出讓金收入降幅均明顯擴(kuò)大，主要是因?yàn)榻衲?月商品房市場并無太大起色，所以土地市場繼續(xù)降溫。”
中 國 指 數(shù) 研 究 院1日 發(fā) 布 的《2014年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，9月，全國100個城市住宅均價連續(xù)第5個月環(huán)比下跌且本月跌幅擴(kuò)大。整體來看，全國主要城市住宅價格在經(jīng)歷8月降幅收窄后再次擴(kuò)大跌幅，市場下行趨勢明顯。
盡管“十一”黃金周前夕發(fā)布的房貸新政引發(fā)市場熱議，但從最新的黃金周樓市成交數(shù)據(jù)來看，市場尚未對新政的利好立即作出明顯反應(yīng)。
根據(jù)中原監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周七天商品住宅成交表現(xiàn)并不理想，處于2010年以來最低位，環(huán)比降幅為35%，較發(fā)布“限購令”的2011年也下降了4%。且各線城市均降幅明顯，一線、二線 及 三 四 線 城 市 環(huán) 比 降 幅 分 別 為27%、47%、26%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場整體下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉(zhuǎn)冷。持續(xù)接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場，土地市場也相應(yīng)迎來價格洼地。
成交價格也顯示土地市場正在進(jìn)入價格洼地。9月，10個典型城市土地成交均價為3575元/平方米，環(huán)比增加43.8%。
“9月的環(huán)比大增與出讓地塊的起拍價較高有關(guān)。不過，成交均價同比下降33%，土地成交均價已連續(xù)四個月同比負(fù)增長，且降幅有所擴(kuò)大。”亢亞娟說。
張大偉認(rèn)為：“部分城市的土地價格已經(jīng)開始出現(xiàn)下調(diào)跡象，預(yù)計(jì)一二線城市的土地價格后續(xù)也有望出現(xiàn)調(diào)整。”
價格洼地逐漸顯現(xiàn)
抄底
房企上演“搶地”大戰(zhàn)
在張大偉看來，土地市場進(jìn)入低谷，為房企補(bǔ)充土地儲備創(chuàng)造機(jī)會。“從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運(yùn)行，但抄底的企業(yè)將會增多”。
9月28日，北京市曾出讓海淀中關(guān)村環(huán)保科技示范園、石景山劉娘府和朝陽孫河鄉(xiāng)等三宗經(jīng)營性土地。其中，海淀和石景山地塊分別由北京威凱建設(shè)發(fā)展有限公司和北京德俊、奧宸聯(lián)合體競得，兩宗地塊合計(jì)規(guī)劃建筑面積為17 .4萬平方米，成交總價為51.7億元。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，當(dāng)日成交的地塊中，石景山劉娘府地塊吸引了京投銀泰、城建和方興聯(lián)合體、世茂、保利和首開、龍湖、融創(chuàng)和綠城聯(lián)合體、萬科和金地以及中水電聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋和奧宸聯(lián)合體共8家出價單位 前 來 競 拍 ，最 終 遠(yuǎn) 洋 和 奧 宸 以49.17億元的合理價格上限，異地建設(shè)1000平方米保障房的代價競得，溢價率達(dá)到49%。
9月29日下午，廣州集中出讓位于荔灣、天河、番禺和花都四區(qū)的13宗地，總出讓起始價達(dá)146.02億元。其中，廣鋼新城第二批推出的6宗地塊是此次拍地的重頭戲。該6宗地塊總起拍價為111 .21億元，各宗地塊起始樓面地價約14000元/平方米。
據(jù)悉，當(dāng)天競拍環(huán)節(jié)共吸引了萬科、越秀、方興、深振業(yè)、北大資源、保利等21家房企參拍，其中還有個別企業(yè)甚至持有兩個號碼牌。
最終，共有10宗土地成功出讓，總成交價達(dá)155億元，其中廣鋼新城6宗地塊占了122億元。另有三宗地塊流拍。在廣鋼新城地塊掛牌之初，曾有廣州市場人士認(rèn)為，繼花地灣地塊、龍溪附近的高爾夫地塊之后，該地塊將引發(fā)房企間的激烈競爭。
廣州房地產(chǎn)市場研究人士趙卓文認(rèn)為，廣鋼新城地塊的出讓已成為今年下半年廣州樓市風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國商品房銷售面積同比下降8 .3%，廣東下降11 .3%，廣州下降逾30%，土地市場也隨之變冷。但趙卓文認(rèn)為，廣州市場在下半年已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變。“廣鋼新城土地出讓的結(jié)果，可以讓業(yè)內(nèi)把握當(dāng)前市場的溫度”。
“十一”黃金周前夕，南京土地市場也迎來了今年難得一見的“搶地之戰(zhàn)”。9月28日，備受矚目的南京南站G 51地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。最終，萬科經(jīng)過33輪競拍以總價1 5億 元 拿 下 ，樓 面 地 價 高 達(dá)10273元/平方米。據(jù)悉，這是南站板塊地價首次突破萬元，同時也是萬科自2012年首次進(jìn)入該區(qū)域以來的第四次拿地。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，今年以來房地產(chǎn)市場整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業(yè)績不佳的大背景下，提高周轉(zhuǎn)率，加快庫存消化速度是開發(fā)商現(xiàn)階段主要的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。“很多房企在淡市拿地的也主要是針對一些高性價比的地塊”。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，遠(yuǎn)洋、萬科、萬達(dá)、龍湖、世貿(mào)等20大標(biāo)桿房企拿地總額173億元，成為最近半年來單月額度之最。張大偉認(rèn)為，拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對未來市場的判斷。最近部分城市土地價格的下調(diào)，加上各地救市政策的疊加，預(yù)計(jì)土地市場在降溫半年后，部分企業(yè)可能會加大抄底拿地力度。他認(rèn)為，一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。