“量跌價松”成為今年上半年全國和北京樓市的主旋律。圖/CFP

    持續下滑，房企“壓力山大”

    地產界著名的“預言家”、北京華遠董事長任志強，在今年年初參加新京報活動時就表示，“我做了十幾年房地產報告，今年第一次提出‘風險’兩個字。”當時，任志強就預言，今年銷售的問題會比較大。

    如今，2014上半年已經收官，事實證明，任志強又一次對了。無論全國樓市還是北京樓市的銷售量，上半年都明顯下行。

    國家統計局發布的1-5月數據顯示，前5月，全國商品房銷售面積為36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴大了0.9個百分點。其中住宅銷售面積下降9.2%。

    在北京，根據機構發布的統計數字，無論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。

    來自北京克而瑞的數據顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近“腰斬”。

    二手中介機構的統計則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬套，同比去年上半年的9.52萬套，降幅超過53.2%。

    相對于以往樓市“越調越漲”，今年上半年樓市沒有出臺新的調控政策，為什么下行卻這么明顯？

    高策地產服務機構董事長陶紅兵認為，上半年全國樓市和北京樓市下行有三個共性的原因，分別是整體經濟形勢不好，居民收入預期下降；貨幣政策偏緊，對購房抑制作用明顯；輿論唱空，帶來購買群體的不安定感。

    任志強在今年5月發布的一個長微博中，也特別提到銀行個貸政策對市場的影響遠大于限購政策。他認為，從0.75到1.1的利率變化會影響約25%的可支付能力，大大提高購房成本。

    此外，陶紅兵認為，北京樓市下滑還有一個特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，鎖定了絕大部分剛需客戶，凍結了相當一部分需求在商品住宅市場釋放，同時這種影響也傳導到中高端市場。

    松動明顯，筑底進行時

    6月28日，北京朝陽區東壩板塊的首開常青藤開盤，90套特價房以3.2萬元/平方米的均價入市，價格相比之前下降1萬元/平方米。這也是今年北京目前價格松動最明顯的一個樓盤。

    北京上半年價格的松動經歷了一個從被動到主動，從“假降”到“真降”的過程。這種變化本身也反映了企業對市場的應對。

    在3月之前，北京房價還是比較穩定的。但到了3月中旬，萬科橙21680元/平方米的開盤價，相對于“預期價格”下降幾千元，被一些人士解讀為“萬科降價”。而北京萬科對此的解釋是根據政府指導價格定價開盤。

    但隨后關于“降價”的聲音就多了，諸如東亞印象臺湖、林肯公園、北京城建·海梓府等等。一位機構分析人士對記者表示，北京樓市的價格松動，不排除開發商借勢炒作、吸引關注、刺激銷售的因素；但另一方面，也反映出房企對市場看法的變化，通過推出特價房等手段，主動吸引買房人。從萬科橙“被降價”到首開常青藤推出大幅優惠的特價房，上半年北京樓市的降價越來越主動，“越來越真”。

    在二手房市場上，根據鏈家地產統計，今年前三月，二手房成交均價都在29500元/平方米以上，在4月達到30000元/平方米后，開始下降，6月就只有27427元/平方米。

    而在京外，房價的松動也早已經開始。從年初杭州、常州等多個地方傳出“降價”開始，二三線房價的松動就已經成為趨勢。在陶紅兵等業內人士看來，二三線城市的供應壓力直接導致了市場的下行。

    上海易居房地產研究院的統計也顯示，截至5月，包括四大一線城市在內，35個被統計城市，商品住宅庫存同比增長20.1%，再創歷史新高。

    在信貸政策收緊、庫存增加、成交不振等各種因素作用下，5月，全國70個大中城市半數房價出現環比下降。

    ■ 動向

    品牌開發商尋求突圍

    雖然上半年樓市下行壓力很大，但不少房企的銷售業績還是表現搶眼。如龍頭房企萬科，無論在北京還是在全國，銷售業績都在上漲。根據克而瑞統計，萬科整個集團上半年銷售業績已經突破千億，綠地、恒大等龍頭房企銷售也在增長。

    北京萬科副總經理肖勁在談到北京萬科上半年銷售時表示，房企在市場大勢中，就像魚在水中，要適應水流，堅持自己的運營之道。上半年，北京萬科基于一貫對現金流的重視，節奏也會快一點，定價會更合理一些。

    一些特點比較鮮明的房企，如華夏幸福基業借力城鎮化，主打大北京市場，上半年銷售額達到200億元（克而瑞統計）。近兩年勢頭勁猛的泰禾集團，在北京別墅、普通住宅、非限購類產品共同搶市，差異化也助推了企業業績增長。

    在努力銷售增收的同時，房企受市場壓力影響，整體的拿地節奏在上半年開始收縮。以北京為例，僅從土地成交量和成交金額看，前4月84宗宅地出讓，出讓金合計1056.1億元，5、6月份，兩個月成交土地僅5宗，且無一宅地，出讓金只有59.1億元。上半年北京還一度傳出，部分摘得高價地的房企尋求退地的消息。

    2014年上半年落幕，無論地方政府、房地產企業、買房人都在市場的變化中經歷了考驗。那么回顧2014年上半年，這場半年考包括了哪些內容，對各類主體影響幾何？不妨就看看下面兩張“考卷”。（詳見B12-B15版）

    聲 音

    考慮到更多城市調控可能放松，貨幣政策也有可能放寬，未來市場的量、價應該都能在目前的基礎上穩住，很難有更多實質下降。明年市場則會回升。

    ——高策地產服務機構董事長陶紅兵

    下半年市場應該不會太差，現在的信貸政策非常不傾向于房地產，一旦正常或者傾向于房地產，市場就會好轉。——北京萬科副總經理肖勁

    本版采寫/新京報記者 張旭