任何聲稱能直接把經營貸‘改成’房貸的說法，本質上都是違規操作。
在房貸利率持續下行的背景下，部分此前通過經營貸購房的業主，正試圖將經營貸重新“換回”普通住房按揭貸款。然而，記者調查發現，市場上流傳的所謂“經營貸轉房貸”路徑并無政策依據，多數依賴中介操作，實際涉及虛假交易、資金過橋等復雜安排，潛藏較大的合規風險。
12月15日，國家統計局公布數據顯示，1-11月全國商品房銷售均價為9546元/平方米，同比下降3.4%。房地產市場仍處于調整階段，使部分以房產作抵押的存量貸款業主繼續面臨抵押物價值縮水與融資壓力并存的局面。
與此同時，隨著存量房貸利率整體下調至約3%，房貸與經營貸之間的利差明顯收窄。一些此前為降低利息成本而通過經營貸購房的業主，開始關注是否存在將不確定性高的經營貸重新轉回期限更長、還款更穩定的普通住房按揭貸款的可能。
但多家銀行在接受記者采訪時均明確表示，目前并無經營貸轉房貸的相關政策支持，相關操作存在明顯合規風險。同時，業內人士強調稱，經營貸依法只能用于企業經營，將其用于購房或變相置換房貸，本身可能構成合同違約甚至違法。
二手房交易成唯一“操作模式”
“想把經營貸轉換成房貸的人，幾乎都是三年前做的經營貸，現在陸續到期，但續貸時已經拿不到原來的額度或利率。”一家資金中介工作人員對記者表示，“現在房貸利率和經營貸的利差已經不大，很多人希望把不確定性高的經營貸，換成期限更長、還款更穩定的房貸。”
過去幾年，在房地產市場仍處于上行階段時，不少購房者以自有住宅作抵押，通過經營貸方式購置房產。這類貸款在合同中明確標注用途為企業經營周轉，而非個人住房消費。“隨著房地產市場進入調整周期，房價回落導致抵押房產評估價值下調，部分經營貸借款人在續貸時面臨額度縮水，甚至無法續貸的情況。”一位股份行信貸人士對記者說。
在這種背景下，市場上逐漸出現所謂“經營貸換回房貸”的操作模式。記者了解到，目前中介口中可行的路徑，幾乎都是通過二手房交易實現“騰挪”。
具體來看，操作流程通常包括以下環節：經營貸借款人需引入一名“買家”，雙方簽訂二手房買賣合同并完成備案；隨后，“買家”以購房名義向銀行申請住房按揭貸款。在房貸審批通過后，原業主需先自籌資金償還名下經營貸，以解除房產抵押狀態；待房產完成過戶后，再以買家的房貸資金償還此前用于“過橋”的借款。
“找好非直系親屬，我們會盡可能拉高評估價，爭取更多貸款額度。”一名來自川渝地區的中介對記者直言，“如果客戶自己找不到，我們也可以提供相應名單。”
從表面看，這一模式似乎繞開了經營貸直接“轉房貸”的制度限制，但實際上，整個流程依賴虛擬交易關系、資金過橋和多次拆借。即便中介承諾可將貸款“改成20年等額本息”，最終往往仍是以經營貸或消費貸形式重新融資。
“一些中介會在自籌資金環節，推薦房主通過消費貸盡可能多地套取現金，用于償還經營貸或墊資。”一位熟悉資金中介業務的業內人士對記者表示。
記者就上述操作向多家銀行求證，均得到否定回應。多名銀行人士表示，無論是經營貸轉房貸，還是以消費貸資金償還經營貸或房貸，都不符合資金用途管理要求。“任何聲稱能直接把經營貸‘改成’房貸的說法，本質上都是違規操作。”一位銀行信貸經理對記者表示。
盡管如此，記者注意到，近期仍有貸款中介通過電話或線上渠道，持續向購房者推銷相關“置換”業務，強調利率低、期限長，但對潛在風險提示不足。
風險隱患疊加，房貸利率仍有下行空間
多位受訪人士表示，經營貸轉房貸涉及的風險遠不止利率變化本身。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，銀行貸款均有明確用途約定，必須按合同約定使用。經營貸屬于支持中小企業和個體工商戶經營的政策性金融工具，若通過虛假交易方式將其變相用于購房，可能構成違約甚至違法行為。
“一旦交易中的‘買家’拒不配合后續過戶或資金回流，原業主在支付中介費和過橋資金后，可能面臨錢房兩空的風險，最終只能通過訴訟方式維權。”王玉臣表示。
此外，“經營貸轉房貸”過程中涉及大量個人與企業信息流轉，若存在偽造材料、虛假交易等情形，情節嚴重的，相關人員甚至可能承擔刑事責任。一旦銀行認定貸款用途違規，可能提前終止合同，要求一次性清償本息，并對借款人征信記錄造成長期影響。
除法律風險外，操作層面的不確定性同樣不容忽視。業內人士認為，在二手房交易過程中，一旦貸款審批進度不及預期，或資金過橋鏈條斷裂，借款人將直接暴露于資金缺口之下。同時，交易產生的稅費、中介費用及過橋利息，均需自行承擔，也進一步提高融資成本。
監管層面，近年來對信貸資金用途監管持續趨嚴。據記者不完全統計，去年全年，信貸資金違規流入房地產市場、股市等問題較為突出，監管對機構及個人開出三千余張罰單。
不過，業內人士也對記者表示，在房貸利率持續下行的背景下，市場對低成本、長期限資金的需求仍然存在。隨著存量房貸利率水平接近小微企業推出的抵押經營貸利率，客觀上放大了套利沖動。
從宏觀層面看，房地產市場仍在修復過程中。國家統計局數據顯示，1-10月，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在擴大；1-11月商品房銷售均價繼續下行。
在此背景下，貸款市場報價利率（LPR）已連續六個月保持不變。今年5月，1年期和5年期以上LPR曾同步下調10個基點，帶動房貸利率降至歷史低位。業內普遍預計，后續房貸利率仍存在下調空間。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，可通過定向引導5年期以上LPR下行、財政貼息等方式，進一步降低居民實際房貸利率，這是激活購房需求、修復市場預期的重要抓手。