上周京滬深穗一線城市商品房成交量繼續回升，環比上漲15%，達到84.42萬平方米，而其他可比的重點城市成交面積也繼續回升，我們認為，目前地產投資及新開工面積增速繼續高漲將在一定程度上消化前期緊縮調控的預期，3月份的整體銷售將更快地向1月均值回歸，對于未來的房價走勢和銷售增速，我們仍保持樂觀態度。

　　一線城市增速超越二線

　　從可比的13個重點城市成交面積看，上周共計成交面積151.4萬平方米，比上周略有回落，但仍處在上升的通道中，而之前增速一直落后的一線城市在上周繼續保持增勢，環比增加15%，從庫存去化速度看，廣州、深圳、上海去化速度環比有所加速，而北京庫存去化仍在放緩，總體而言，一線大城市的庫存水平在低位徘徊，銷售量的提升是目前加速庫存消化的主要因素，這也表明在經歷了大幅度的成交低迷后，市場的信心正在恢復，我們認為，3月份重點城市的周成交水平能夠突破平均200萬平方米，進而達到或超過1月份的周成交量，未來商品房的銷售增速有望超過30%.

　　從目前公布的2月份房地產經營情況來看，新開工面積是一個非常重要的指標。今年1—2月份，新開工面積達到1.49億平方米，超過以往5年的同期水平，同比增速達到37.5%，連續8個月保持正增長水平，雖然地產受調控影響，在銷售、價格方面出現了一定的回落，但新開工面積繼續保持增長顯示了開發商對未來市場信心仍然相對樂觀，今年一季度的新開工面積有一部分將在年底會轉為可售面積，供給的加大也會在一定程度上平抑市場的非理性上漲。

　　不過未來新開工面積是否能長久持續增長還要看經濟環境的變化。如果目前負利率的情況有所延續，新開工面積可能會持續萎縮。從1990年以來出現的三次負利率與新開工面積的變化看，負利率與新開工面積走勢基本呈同步變化。負利率的持續擴大將導致新開工面積的大幅放緩，未來可售面積的縮小也導致了現期房價的走高。從以上分析看，我們認為，今年如果負利率或低利率的情況一直持續，則未來房價繼續攀升的概率可能很大。

　　銷售增速向平穩回歸

　　從房地產資金情況看，1-2月國內貸款、自籌資金環比和同比仍保持較快增長，這說明地產企業的資金來源沒有預想的那么緊張。對于地產市場的走勢，實際利率對于價格和銷量的影響更顯著相關。我們從07年2月-08年10月負利率周期與住房銷售價格指數看，二者呈明顯的負相關，負利率的出現還會催生房價的走高，這更多的與CPI的加速上行有關，物價的上漲使更多的人選擇不動產作為資產保值的手段，同時，這段期間人民幣的升值也吸引了大量的海外資金炒作，致使樓價走高。

　　從銷售增速看，持續的負利率將拉低銷售增速的漲幅，我們認為這與負利率引發的高房價有著直接聯系，不斷攀升的房價削弱了居民的購買能力，因而增速在不斷回落。從1-2月商品房的銷售增速看，同比為38.2%，而去年同期為42.1%，1-2月環比下降61.3%，去年40%以上的月銷售增速在當前經濟環境下恐難持續，預計未來銷售增速將向30%左右的中值增速回歸。