營業稅、個稅新政接踵而至，賣二手房的人不一定只賺不賠，那種僅憑升值直覺來購房的做法已經顯得不合時宜。

　　7月底，國稅總局對爭議長達12年之久的二手房個稅終下“強征令”，賣出二手房將征收20%的個人所得稅。

　　此令一出，房產市場立即有所反應，在北京地區市場出現了集中過戶的現象。據統計，朝陽、海淀、豐臺三個區在7月31日過戶量最大，分別比日常上漲了487%、600%、578%。四天來二手房交易量迅猛增加，成交量平均增長率均超過200%。這邊二手房業主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣，而另一邊的買家則擔心交易成本會大幅上升，難道這20%的個稅真的如此可怕嗎？

　　新政看點關注

　　在國稅總局這次推出的新政策中，有幾點是值得投資者去重點關注。

　　首先是有兩類房產——大部分老公房和經濟適用房可以合理逃過這“20%”的征稅。108號文中第五條稱：出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。因此，新政對公房和經濟適用房無過多影響。

　　納稅起征點前置是新政又一看點。108號文第二條規定：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。原來按產權證或者契稅票為起征點，讓一大部分的二手商品房無法滿足5年以上的要求，因此此次新政將房產持有時間的起點前置，令二手商品房交易稍有釋放空間。

　　另外新政對“所得”的界定明確了。108號文第一條就明確規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。并對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房五類房產的原值進行了明確規定。而對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額，這就避免了以往通過做低房價方式規避稅收行為的出現。

　　合理費用可以扣除。納稅人轉讓的住房在轉讓前的裝修費用可扣除，其中已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等為房屋原值的10%。但是納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用。另外，住房貸款利息、手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明也可扣除。該規定較之于2003年京財稅732號文中的規定更為科學合理，有利于增加納稅者認同感和自覺意識。

　　“20%”如何求解

　　新政之下，業主買賣二手房究竟需要交納多少稅費呢？我們以北京地區為例，對商品房、已購公房、經濟適用房分別用幾個案例來說明。

　　A：商品房

　　張先生于2002年在團結湖地區購買了一套70平方米的商品房，假設房屋原值為48萬，現在以65萬元出售。由于該套房屋在營業稅征收期內，那么他需要交納營業稅、印花稅和個稅（假設房屋的裝修費用為房屋原值的10%）。

　　個稅＝（轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%；

　　轉讓房屋需要交納的營業稅＝成交額×5.5%＝65×5.5%＝3.575萬；印花稅＝成交額×0.05%＝65×0.05%＝0.0325萬；