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盲目囤房不可取 二手房個稅“20%”解析

2010-05-10 09:05:20

來源:搜狐財經(jīng)

  營業(yè)稅、個稅新政接踵而至,賣二手房的人不一定只賺不賠,那種僅憑升值直覺來購房的做法已經(jīng)顯得不合時宜。

  7月底,國稅總局對爭議長達(dá)12年之久的二手房個稅終下“強(qiáng)征令”,賣出二手房將征收20%的個人所得稅。

  此令一出,房產(chǎn)市場立即有所反應(yīng),在北京地區(qū)市場出現(xiàn)了集中過戶的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)在7月31日過戶量最大,分別比日常上漲了487%、600%、578%。四天來二手房交易量迅猛增加,成交量平均增長率均超過200%。這邊二手房業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會大打折扣,而另一邊的買家則擔(dān)心交易成本會大幅上升,難道這20%的個稅真的如此可怕嗎?

  新政看點關(guān)注

  在國稅總局這次推出的新政策中,有幾點是值得投資者去重點關(guān)注。

  首先是有兩類房產(chǎn)——大部分老公房和經(jīng)濟(jì)適用房可以合理逃過這“20%”的征稅。108號文中第五條稱:出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系,全部或部分退還納稅保證金;對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。因此,新政對公房和經(jīng)濟(jì)適用房無過多影響。

  納稅起征點前置是新政又一看點。108號文第二條規(guī)定:對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。原來按產(chǎn)權(quán)證或者契稅票為起征點,讓一大部分的二手商品房無法滿足5年以上的要求,因此此次新政將房產(chǎn)持有時間的起點前置,令二手商品房交易稍有釋放空間。

  另外新政對“所得”的界定明確了。108號文第一條就明確規(guī)定:對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的,征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。并對商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房產(chǎn)的原值進(jìn)行了明確規(guī)定。而對于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額,這就避免了以往通過做低房價方式規(guī)避稅收行為的出現(xiàn)。

  合理費用可以扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費用可扣除,其中已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等為房屋原值的10%。但是納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費的,不得再重復(fù)扣除裝修費用。另外,住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等,憑有關(guān)部門出具的有效證明也可扣除。該規(guī)定較之于2003年京財稅732號文中的規(guī)定更為科學(xué)合理,有利于增加納稅者認(rèn)同感和自覺意識。

  “20%”如何求解

  新政之下,業(yè)主買賣二手房究竟需要交納多少稅費呢?我們以北京地區(qū)為例,對商品房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房分別用幾個案例來說明。

  A:商品房

  張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平方米的商品房,假設(shè)房屋原值為48萬,現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi),那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個稅(假設(shè)房屋的裝修費用為房屋原值的10%)。

  個稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%;

  轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅=成交額×5.5%=65×5.5%=3.575萬;印花稅=成交額×0.05%=65×0.05%=0.0325萬;

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