盡管官方常用“促進行業健康發展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼，來形容房地產政策的訴求，但在絕大多數人眼中，過去十年調控的目標，用兩個字來概括，就是“房價”。

　　2003年，中央將房地產作為國民支柱產業。據本報不完全統計，此后與房地產直接相關的宏觀政策達到43次。這些政策囊括了一個國家機器除軍事力量外的幾乎所有手段，在某些方面，已超越一個政體所應觸及的邊界。

　　遺憾的是，伴隨雨點般調控的，仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據國家統計局城鎮入戶調查的口徑計算，過去十年間，我國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人們對房價上漲的感官可能更為強烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心，最初房價約6000元/平方米，而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統計局數據，但可能更貼符大城市居民的心理感受。

　　中國房地產的現狀，由調控反復敲打塑造成型，扭曲又充滿張力。其間房產泡沫論、崩盤論不絕于耳，卻從未成為現實。以至于十年來最頑固的唱空者謝國忠，都開始倒戈，其日前對外表示，明年年初，受地方財政影響，中央將會釋放房地產的利好信號，帶動房價回暖。一些年份稍長的開發商，面對新政策的出臺，已養成一種“兵來將擋水來土掩”的心態。

　　大部分市場人士形成共識的是，過去十年的房地產調控大致分為三個階段，第一階段是2003年3季度至2008年3季度，調控方向是控制房價過快上漲和房地產投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度，調控轉為鼓勵住房消費和房地產開發投資。第三階段是2010年4月至今，目標是遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸。

　　其中第二階段，為抵抗半路殺出的金融危機而采取的救市措施，在很多觀察人士看來，是十年房價調控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處，問題在被簡單化的同時，也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因，可能還在于計劃思路與市場規律之間的錯位。

　　回溯調控，政府的基本邏輯較為清晰：通過調整土地供應的結構、促進土地利用效率、加強信貸支持針對性等方式，來嚴格配置開發商的生產要素。在需求端區別對待，為中低收入者建設保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機性購房。此外，土地增值稅、二手交易所得稅和房產保有稅等稅費手段，也被用于調節市場秩序。

　　調控遭遇的障礙，被房產業內人士歸結于緊縮的土地供給、持續寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的注意力糾結于這類近乎終極性的問題，可能難以得到調控和房價之間關系的真相。我們更愿意去爬梳，調控者希望如何穩住市場，具體措施又是如何傳導到價格曲線上的，市場的邏輯又是什么，二者偏差在哪里。

　　生產要素的供給壓縮

　　嚴控房企開發貸，致使融資難，增加購房成本

　　常年緊縮地根，壟斷土地供應，地價飆升，增加土地重置成本，導向房價難降

　　加大保障房用地供給，不等于增加商品房市場供給

　　2003年4月，央行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當提高首付款比例，不執行優惠利率。這是“黃金十年”啟動后，政府首度采取抑制房價過熱的措施。

　　信貸政策是房產調控的一項常規動作，其中包括開發貸的發放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準利率的調整等。但在供給端，調控主要針對開發貸。

　　早期政策對開發貸的限制，主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上，調控者希望借此減少高端房供應，增加中小戶型，以滿足中低收入者的購房需求。比如“湯臣一品”等高價豪宅項目，被政府問責“價格虛高”，從而成為全社會眾矢之的。這一政策導向思路，由于否定了市場選擇權和消費差別，后慢慢淡出市場。