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媒體稱十年來中央頒布43個調控政策房價漲10倍

媒體稱十年來中央頒布43個調控政策房價漲10倍

2013-07-22 17:34:28

  盡管官方常用“促進行業健康發展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼,來形容房地產政策的訴求,但在絕大多數人眼中,過去十年調控的目標,用兩個字來概括,就是“房價”。

  2003年,中央將房地產作為國民支柱產業。據本報不完全統計,此后與房地產直接相關的宏觀政策達到43次。這些政策囊括了一個國家機器除軍事力量外的幾乎所有手段,在某些方面,已超越一個政體所應觸及的邊界。

  遺憾的是,伴隨雨點般調控的,仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據國家統計局城鎮入戶調查的口徑計算,過去十年間,我國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人們對房價上漲的感官可能更為強烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心,最初房價約6000元/平方米,而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統計局數據,但可能更貼符大城市居民的心理感受。

  中國房地產的現狀,由調控反復敲打塑造成型,扭曲又充滿張力。其間房產泡沫論、崩盤論不絕于耳,卻從未成為現實。以至于十年來最頑固的唱空者謝國忠,都開始倒戈,其日前對外表示,明年年初,受地方財政影響,中央將會釋放房地產的利好信號,帶動房價回暖。一些年份稍長的開發商,面對新政策的出臺,已養成一種“兵來將擋水來土掩”的心態。

  大部分市場人士形成共識的是,過去十年的房地產調控大致分為三個階段,第一階段是2003年3季度至2008年3季度,調控方向是控制房價過快上漲和房地產投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度,調控轉為鼓勵住房消費和房地產開發投資。第三階段是2010年4月至今,目標是遏制房價過快上漲,促進房價合理回歸。

  其中第二階段,為抵抗半路殺出的金融危機而采取的救市措施,在很多觀察人士看來,是十年房價調控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處,問題在被簡單化的同時,也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因,可能還在于計劃思路與市場規律之間的錯位。

  回溯調控,政府的基本邏輯較為清晰:通過調整土地供應的結構、促進土地利用效率、加強信貸支持針對性等方式,來嚴格配置開發商的生產要素。在需求端區別對待,為中低收入者建設保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機性購房。此外,土地增值稅、二手交易所得稅和房產保有稅等稅費手段,也被用于調節市場秩序。

  調控遭遇的障礙,被房產業內人士歸結于緊縮的土地供給、持續寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的注意力糾結于這類近乎終極性的問題,可能難以得到調控和房價之間關系的真相。我們更愿意去爬梳,調控者希望如何穩住市場,具體措施又是如何傳導到價格曲線上的,市場的邏輯又是什么,二者偏差在哪里。

  生產要素的供給壓縮

  嚴控房企開發貸,致使融資難,增加購房成本

  常年緊縮地根,壟斷土地供應,地價飆升,增加土地重置成本,導向房價難降

  加大保障房用地供給,不等于增加商品房市場供給

  2003年4月,央行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,規定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當提高首付款比例,不執行優惠利率。這是“黃金十年”啟動后,政府首度采取抑制房價過熱的措施。

  信貸政策是房產調控的一項常規動作,其中包括開發貸的發放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準利率的調整等。但在供給端,調控主要針對開發貸。

  早期政策對開發貸的限制,主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上,調控者希望借此減少高端房供應,增加中小戶型,以滿足中低收入者的購房需求。比如“湯臣一品”等高價豪宅項目,被政府問責“價格虛高”,從而成為全社會眾矢之的。這一政策導向思路,由于否定了市場選擇權和消費差別,后慢慢淡出市場。

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