老百姓買不起房才是去庫存最大的問題，樂福居算了一下，用三四線城市2500元的工資購買6000多一平的房子，是不是真的有點(diǎn)吃力？

若是購買80平米的房子，總房款接近50萬，貸款40萬，最高30年期，每月房貸2500左右，老百姓就2500的工資，怎么生活呢？

玩了半天，還是富人的和炒房客的游戲，和真正的剛需一族，無緣;不能真正激發(fā)剛需的購買力，那對(duì)于三四線城市的去庫存就很雞肋。

中央已經(jīng)打開了調(diào)控的閘口，更大的舞臺(tái)還要看地方政府這個(gè)搭臺(tái)的和開發(fā)商這個(gè)演戲的這么配合，怎么搞了。

第一：2月2日央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，商業(yè)貸款購房首付可降到20%，二套房首付可降到30%，降首付在年前急匆匆的打了個(gè)頭陣，寓意在于激發(fā)三四線城市春節(jié)購房的熱情。
 

只靠中央的調(diào)控，降首付也只是個(gè)輔助的作用，起不到真正解決問題的作用。

最起碼難以達(dá)到預(yù)期的效果，難以出現(xiàn)售樓部庭院皆是購房人的火爆場(chǎng)面，難以看到老百姓購房的熱情，還是買不起唄！

第二：農(nóng)民購房去庫存，本身就是一個(gè)很艱難的事情。

想一想農(nóng)民的收入和城鎮(zhèn)收入還有一定差距，進(jìn)城也是為了孩子教育等現(xiàn)實(shí)問題，誰沒事往城里跑這去買房消費(fèi)那么高？

農(nóng)民購房那就更是個(gè)雞肋，穩(wěn)定的收入都沒有，購房一旦失業(yè)面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款給農(nóng)民買房實(shí)際是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極大的事情。

由此可見，賣房給農(nóng)民，也只是賣給新型的農(nóng)民，從農(nóng)村出去的大學(xué)生，打工仔等等，他們?cè)诖蟪鞘械氖杖耄バ〕鞘匈I房的結(jié)局。

第三：杠桿越來越高。

首付降到兩成，杠桿率高達(dá)1:5，一邊在喊著讓企業(yè)和資本市場(chǎng)去杠桿，又一邊在房地產(chǎn)市場(chǎng)增加杠桿。

銀行資金幾乎流向了房地產(chǎn)60%以上，這個(gè)高的杠桿率，農(nóng)民買房的話，首先需要制造業(yè)的振興，他們有活干，有飯吃才行。

另外，盡管首付低了有利于去庫存，緩解市場(chǎng)壓力，但是治標(biāo)不治本，老百姓還是買不起，怎么辦?

第四：真正的去庫存，三四線城市，著實(shí)要考慮房地產(chǎn)降價(jià)了。

地方政府沒有真正的激發(fā)開發(fā)商降價(jià)的熱情，開發(fā)商呢，也還在抱著幻想希望調(diào)高房?jī)r(jià)，撈一筆走人呢。

這就給市場(chǎng)造成了巨大的反差，一邊要漲價(jià)，一邊買不起，一邊在炒房，一邊在刺激，一邊給好處，就是不降價(jià)。

雖然蓋房有成本，三四線城市房?jī)r(jià)本身就低，降價(jià)空間狹小;但是還是有一定的降價(jià)空間，為什么要提倡降價(jià)呢?

三四線城市庫存很高，購買力一般，購房者居多是周邊區(qū)縣村里來為孩子購買的婚房，本身收入不穩(wěn)定，還要貸款，直接秒殺了購買力。

開發(fā)商留著房子干嘛呀，等著生子呢?

第五：地方政府一攬子的政策，又有時(shí)候也無濟(jì)于事。

即是購房補(bǔ)貼，又是稅費(fèi)減免，既有戶籍政策，也有公積金等方面的方案，就是沒有降價(jià)的方案。

地方政府可以收購過來商品房，直接作為保障房賣出去也不是不可以，對(duì)吧?

雖然有難度，但是可以試一試，至少有很多開發(fā)商和政府都有著說不明白的關(guān)系，收購過來一些房產(chǎn)，直接惠民多好呀?

估計(jì)沒有一個(gè)地方會(huì)這樣先試先行的去試試，可這是最惠民的舉動(dòng)，相當(dāng)于幫助開發(fā)商搞了一次折扣大一點(diǎn)的團(tuán)購，有多好?

還有，就是鼓勵(lì)開發(fā)商自行讓利，給于特定的稅費(fèi)減免，讓開發(fā)商積極的行動(dòng)起來，才有利于庫存消化。