《證券日報》記者從珠江·四季悅城項目處獲悉，購房者購買該項目寫字樓產(chǎn)品后，可自愿將房產(chǎn)委托給珠江地產(chǎn)選擇的第三方資產(chǎn)管理公司轉售，屆時無論是否降價，購房者都可獲得原房款10%的收益
開發(fā)商為了搶占市場份額，加快現(xiàn)金回籠，銷售奇招百出。9月24日，珠江地產(chǎn)為購房者提供房產(chǎn)變身理財產(chǎn)品轉售渠道，并稱最高將獲得原房款的10%的收益，這促使全國樓市首度出現(xiàn)“房產(chǎn)金融化”樓盤。
《證券日報》記者從實地探訪過的珠江地產(chǎn)旗下珠江·四季悅城項目處獲悉，繼“零首付”、“降價補差額”、“7折利率購房”等各種促銷手段之后，珠江地產(chǎn)再度拋出營銷奇招。
“購買珠江·四季悅城項目的寫字樓產(chǎn)品后，從公司‘房產(chǎn)金融化’計劃推出之日起至項目交房時期內(nèi)，購房者若想轉讓或出售所購買的房產(chǎn)，可與珠江地產(chǎn)簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，珠江地產(chǎn)將委托指定的第三方資產(chǎn)管理公司轉售，在原房款基礎上加價10%托管銷售。”珠江·四季悅城項目營銷負責人向《證券日報》記者透露，當然，若市場價高于收益，購房者可以選擇持有或自行出售。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這意味房產(chǎn)將變身為理財產(chǎn)品，而其年化收益率達到10%。不過，購房者也要承擔一定的投資風險。
房產(chǎn)變身理財產(chǎn)品換收益
“這次‘房產(chǎn)金融化’計劃僅針對珠江·四季悅城項目中商業(yè)寫字樓珠江銀座國際中心，并不是珠江地產(chǎn)北京所有項目都參與進來?！敝榻禺a(chǎn)相關人士向《證券日報》記者表示，項目整體建筑面積約39萬平方米，此次推出的寫字樓產(chǎn)品珠江國際銀座中心建筑面積約為4萬平方米，貨值約6億元，自9月24日起開始排卡，均價為22000元／平方米。
該人士進一步稱，購買該寫字樓產(chǎn)品后，購房者可以將房產(chǎn)本身作為投資產(chǎn)品出售，珠江地產(chǎn)將委托第三方資產(chǎn)管理公司，在交房前6個月至交房日期間，在原房款基礎上加價10%進行托管銷售。
而珠江·四季悅城項目的營銷負責人給記者算了一筆賬，此次推出了首付12萬元起的珠江銀座國際中心是位于亦莊區(qū)域內(nèi)的項目，此類產(chǎn)品與住宅及普通50年產(chǎn)權產(chǎn)品不同，以區(qū)域寫字樓平均租金每天每平方米2.5元計算，加上注冊公司租金收益，年收益可達14萬元。這樣的租金收益，是同區(qū)域普通住宅漲價收益的4倍，普通辦公產(chǎn)品的2倍。
此外，該營銷負責人還表示，若交房出售之際，市場價格上浮較高，購房者可以選擇繼續(xù)持有或通過其他銷售渠道進行轉售以獲得更高投資收益；若市場平穩(wěn)或略為下跌，客戶可選擇與開發(fā)商委托的第三方資產(chǎn)管理公司簽署轉售協(xié)議，以保證10%的基本投資收益。
“我們的寫字樓交房時間為2015年10月份，現(xiàn)在買我們的寫字樓產(chǎn)品，一年后即可轉售變現(xiàn)，且穩(wěn)賺10% ，這個政策其實是給購房投資人提供一種零風險投資渠道，規(guī)避理財風險，同時也能為項目帶來收益?！鄙鲜鰻I銷負責人解釋說。
換言之，這是一種把房產(chǎn)變身為理財產(chǎn)品，通過產(chǎn)權流轉、資產(chǎn)管理的投資理念和模式獲得收益的“房產(chǎn)金融化”手段，但投資全程由專業(yè)資產(chǎn)公司代理操作。
試水“房產(chǎn)金融化”促銷售
值得一提的是，兩三年前，“涉礦”還是房企轉型的一個流行趨勢，而如今，房企把轉型“押寶”在彩票、保險、金融服務這些輕資產(chǎn)領域上。萬科攜手互聯(lián)網(wǎng)賣理財、賣彩票、世聯(lián)行轉型做金融服務。有統(tǒng)計顯示，目前已有包括綠地集團、華潤置地、魯能集團、中國泛海等諸多大佬在內(nèi)的多家房企，以參股投資等各種跨界方式深度涉入保險、證券和基金等金融領域。
而與這些房企不同的是，珠江地產(chǎn)進軍金融業(yè)的方式是開發(fā)不動產(chǎn)理財投資產(chǎn)品，即將實體樓盤與風險資金相結合，以“房產(chǎn)金融化”方式帶動項目銷售，同時依托母公司旗下的珠江投資集團，尋找第三方資產(chǎn)管理公司托管銷售，將不動產(chǎn)轉變?yōu)榱恕柏敻粚殹?。不過，從總體上來看，依然是投資房地產(chǎn)實體，但這或許能撬動一些蟄伏期的民間資本投資。
畢竟，目前，從銀行存款利息水平來看，定期一年存款收益為3%左右；市場上大部分的理財產(chǎn)品，年收益最高只有6%左右；而購買珠江地產(chǎn)的商業(yè)寫字樓產(chǎn)品，花費12萬元首付即實現(xiàn)10%收益。
值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士質疑，珠江地產(chǎn)委托的第三方資產(chǎn)管理公司如何能保證在交房之際順利把房產(chǎn)轉讓出去？
對此，珠江地產(chǎn)人士向記者解釋道，因該寫字樓項目為京東商城、阿里巴巴為代表的大型電商企業(yè)、亦莊區(qū)域制造、研發(fā)企業(yè)指定使用的供貨商寫字樓，所以珠江地產(chǎn)已經(jīng)與多家潛在購買方商談合作，以此保證房產(chǎn)能夠順利銷售。
此外，由于該項目先后祭出各種令人眼花繚亂的營銷奇招，不禁引起業(yè)內(nèi)人士諸多質疑，那么這是否僅是個噱頭呢？
對此，《證券日報》記者從珠江地產(chǎn)內(nèi)部獲悉，此次可以參與將房產(chǎn)托管給第三方資產(chǎn)管理公司轉售的房源一共有50個名額，后續(xù)將根據(jù)客戶反饋情況決定是否加推。
該人士進一步稱，珠江·四季悅城項目2013年10月份首次開盤，截至目前，該項目實現(xiàn)銷售額35億元，成交均價為24800元／平方米。而從5月份推出“零首付”等營銷手段至今，“項目實現(xiàn)成交額約8億元，成交均價為25000元/平方米”，目前整個項目剩余貨值約38億元。
“相對于其他開發(fā)商割肉降價吞食利潤的手段而言，珠江地產(chǎn)的一系列促銷手段，無論是‘降價險’還是‘7折利率購房’，包括此次的‘房產(chǎn)金融化’手段，實際上都是在珠江內(nèi)部的資金挪騰之術，并未明降房價。”有業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言?！鲇浾?王麗新