日前,據(jù)多家媒體報(bào)道,部分股份制銀行的個(gè)人房貸開始“斷糧”,而四大行也出現(xiàn)一定的額度緊張。
究其原因,一方面從需求角度看,或許因?yàn)榍捌诘臉鞘杏殖霈F(xiàn)“上揚(yáng)”跡象,使得過去在四季度才出現(xiàn)的房貸緊張,今年有所提前;另一方面,從供給角度看,則是利率市場化加速帶來了銀行資金成本的上升,銀行信貸更愿意投向符合國家相關(guān)政策的領(lǐng)域,而利潤回報(bào)相對(duì)要低的個(gè)人房貸則受到擠壓。同時(shí),在六月出現(xiàn)“錢荒”之后,許多銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制更加嚴(yán)格,房產(chǎn)稅等不確定性因素也影響了銀行的房貸業(yè)務(wù)思路。
與此同時(shí),可以看到由于多年地產(chǎn)調(diào)控的“連帶傷害”,以及房地產(chǎn)金融體系過度依賴商業(yè)銀行,使得普通“剛需”購房者也受到負(fù)面影響。從住房需求來看,高收入者存在投機(jī)沖動(dòng),而中低收入者則由于財(cái)務(wù)約束而受到抑制,要解決這樣的矛盾,同樣需要利用金融政策來實(shí)現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
一方面,通過財(cái)稅和金融政策來遏制高收入者的投機(jī)需求是必要的;另一方面,針對(duì)低收入者的住房需求,還需要對(duì)其不斷創(chuàng)新和發(fā)展政策性金融支持手段。此外,對(duì)于中等收入購房者來說,則要通過推動(dòng)適度有效的金融創(chuàng)新,為其提供更多直接或間接的金融支持。
對(duì)此,金融政策不能簡單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求,而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)。同時(shí),房地產(chǎn)金融體系建設(shè)要改變過于依賴商業(yè)銀行的扭曲狀況,通過大力發(fā)展非銀行融資模式,來探索健康的資金配置與風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。
實(shí)際上,無論是利率市場化改革還是金融結(jié)構(gòu)優(yōu)化,都為住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供了新的機(jī)遇。我們看到,沉寂多年的房貸證券化已經(jīng)重受關(guān)注,如去年的“珠三角”金改方案中,專門提出要研究開展個(gè)人住房貸款證券化業(yè)務(wù)。長遠(yuǎn)來看,以證券化為引導(dǎo),一方面可著力促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款合同、合約的標(biāo)準(zhǔn)化,并且防止擾亂市場秩序的“假按揭”行為。另一方面,努力構(gòu)建全國性的二級(jí)抵押市場,在此市場上加快金融創(chuàng)新,除了住房抵押貸款證券,還包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具。這有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),解決房貸市場無法解決的流動(dòng)性問題和短存長貸問題,最終服務(wù)于購房者的合理融資需求。