日前,據多家媒體報道,部分股份制銀行的個人房貸開始“斷糧”,而四大行也出現一定的額度緊張。
究其原因,一方面從需求角度看,或許因為前期的樓市又出現“上揚”跡象,使得過去在四季度才出現的房貸緊張,今年有所提前;另一方面,從供給角度看,則是利率市場化加速帶來了銀行資金成本的上升,銀行信貸更愿意投向符合國家相關政策的領域,而利潤回報相對要低的個人房貸則受到擠壓。同時,在六月出現“錢荒”之后,許多銀行對風險的控制更加嚴格,房產稅等不確定性因素也影響了銀行的房貸業務思路。
與此同時,可以看到由于多年地產調控的“連帶傷害”,以及房地產金融體系過度依賴商業銀行,使得普通“剛需”購房者也受到負面影響。從住房需求來看,高收入者存在投機沖動,而中低收入者則由于財務約束而受到抑制,要解決這樣的矛盾,同樣需要利用金融政策來實現住房需求結構的優化調整。
一方面,通過財稅和金融政策來遏制高收入者的投機需求是必要的;另一方面,針對低收入者的住房需求,還需要對其不斷創新和發展政策性金融支持手段。此外,對于中等收入購房者來說,則要通過推動適度有效的金融創新,為其提供更多直接或間接的金融支持。
對此,金融政策不能簡單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求,而應該致力于優化房地產市場供求結構。同時,房地產金融體系建設要改變過于依賴商業銀行的扭曲狀況,通過大力發展非銀行融資模式,來探索健康的資金配置與風險分散機制。
實際上,無論是利率市場化改革還是金融結構優化,都為住房金融產品創新提供了新的機遇。我們看到,沉寂多年的房貸證券化已經重受關注,如去年的“珠三角”金改方案中,專門提出要研究開展個人住房貸款證券化業務。長遠來看,以證券化為引導,一方面可著力促進個人住房抵押貸款合同、合約的標準化,并且防止擾亂市場秩序的“假按揭”行為。另一方面,努力構建全國性的二級抵押市場,在此市場上加快金融創新,除了住房抵押貸款證券,還包括投資基金、信托證券、指數化證券等金融工具。這有利于分散銀行信貸風險,解決房貸市場無法解決的流動性問題和短存長貸問題,最終服務于購房者的合理融資需求。