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土地市場左手限價右手地王 業(yè)內(nèi):需要區(qū)別對待

土地市場左手限價右手地王 業(yè)內(nèi):需要區(qū)別對待

2013-09-11 09:52:20

  近幾個月來,京滬深蘇杭等一二線城市相繼誕生“地王”,但受金融、銀行、經(jīng)濟基本面等國際國內(nèi)多重因素影響,房地產(chǎn)市場仍持審慎樂觀。與此同時,旨在平抑房價的“限價地”政策也在一些城市推出,業(yè)界人士表示,“限價地”與“地王”輪番上演需要區(qū)別對待。

  “瘋狂的地價”輪番上演

  從今年7月開始,“地王”已成為房地產(chǎn)市場的高頻詞,一些民營房地產(chǎn)企業(yè)則表示,當前土地供應(yīng)日趨緊張,盡管不能直接參與“拿地”,但更多會選擇與“地王”合作開發(fā)的形式參與新一輪的房地產(chǎn)熱潮。

  受“地王效應(yīng)”影響,樓市預(yù)期看漲。北京、南京、天津、青島、昆明等多個城市出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象便是一大有力印證。

  數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)歷了6月份的“錢荒”后,金融機構(gòu)去杠桿之勢持續(xù),對房地產(chǎn)資金來源影響重大的開發(fā)貸和按揭貸都在收縮;外圍QE退出預(yù)期加強,熱錢正流出新興市場,香港樓市已先行下跌。

  “地王”項目開發(fā),需要充足的現(xiàn)金流,在信貸收緊的背景下,資金鏈一旦斷裂,“地王”或許會變成“燙手山芋”。歷史經(jīng)驗也證明,“地王”閑置現(xiàn)象并不少見。

  值得注意的是,最近一個月,李嘉誠旗下的長江實業(yè)[簡介 最新動態(tài)]以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小V州西城都薈廣場和停車場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓,涉及金額約為410億港元。“精明的李嘉誠拋售是一個信號,小心了!”萬科[簡介 最新動態(tài)]董事長王石評論道。

  高端有市場低端有保障

  記者觀察發(fā)現(xiàn),近期頻繁出現(xiàn)的“地王”,仍需要區(qū)別對待。總標價為217.7億元的上海徐家匯中心項目,其項目業(yè)態(tài)是五星級酒店、超甲級寫字樓、酒店公寓、文化娛樂等,屬于商業(yè)地塊。而杭州、蘇州誕生的地王,則是住宅地塊。

  有銀行人士分析說:“在京蘇杭拿下的這些地王,規(guī)劃都是做豪宅,因為豪宅和普通商品房不可同日而語,其價格并不由成本決定,開發(fā)商相信這些有錢人完全有這個購買力。”

  然而,與“地王”相反的是,一些城市卻推出“限價地”競拍。近年來,北京、廣州、武漢等地都出臺了“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競保障房配建”等土地出讓創(chuàng)新模式,通過讓渡土地出讓的超常規(guī)受益,抑制房價過快上漲,平衡市場預(yù)期。以本月4日恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]以40.4億元拍下的北京首宗“限房價競地價”地塊為例,根據(jù)北京市國土資源局公告,該宗地居住用的商品住房銷售限價為1.9萬元/平方米,單套住房總價不得超過200萬元,同時還得配建公租房。

  “限價地”并非中國獨有。有媒體報道,在韓國,就有開發(fā)商拿下土地,70%用于開發(fā)保障房,30%用于商品房,同時還規(guī)定銷售利潤不能超過6%。

  一面是調(diào)控房價的壓力巨大,另一方面是土地財政的依賴難消。業(yè)內(nèi)分析認為,“限價地”與“地王”互現(xiàn)將成為未來土地市場的主流。“限價地”在一定程度上延緩房價上漲的沖動,滿足中低收入的住房需求;而市場化形成的“地王”,一定程度上補充了財政收入,也使政府有更多資金反哺保障房。

  多方合力建長效調(diào)控機制

  業(yè)內(nèi)專家紛紛表示,“地王潮”的出現(xiàn),是利用了樓市短期行政化調(diào)控弱化、長效機制尚未建立的空檔期,而這個空檔期有多長,無人知曉。

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