3月31日，西安市發(fā)布《2013年新建商品住房價格控制目標的通知》，提出2013年新建商品住房價格控制目標：確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。
西安成為國家房產調控新“國五條”4月大限前首批作出應對的13個城市之一，《通知》并未提及的“二套房首付提高”、“暫停第三套房貸款”、“房產稅及個人售房征稅20%”等內容在4月18日得以補充。
新“國五條”在各地引發(fā)出一系列“蝴蝶效應”，包括西安在內、全國二手房突擊過戶、交易量暴漲，同時，南寧、鄭州等地出現(xiàn)離婚受理激增等狀況。一系列所謂應對20%個稅的“避稅”招數(shù)更是頻頻爆出。這些“避稅法”靠譜嗎？我們一一盤點，希望廣大市民切勿盲從所謂的“避稅風”，理性應對。
假離婚VS婚姻信任指數(shù)
二套房是以家庭為單位計算的。離婚后沒有房產，以前也沒貸過款，再購房仍屬首套房。先協(xié)議離婚，把房產全部判給一方，等申請完房貸，然后復婚成為許多夫妻二手房避稅的選擇。近來，各地挽著手辦離婚的人數(shù)激增，有些地方甚至出現(xiàn)排隊辦理離婚現(xiàn)象。而看似合法的“假離婚”將會遭到“婚姻信任指數(shù)”和“婚姻風險”的擊破，假離婚背后將會演繹感情變故、家庭破裂、利益糾紛等多種隱患故事，小心“人財兩空”。
陰陽合同VS交易價格評估
所謂的陰陽合同，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實成交價格，另一份合同是為了規(guī)避個稅的虛假成交價格。這種看似有效的“陰陽合同”，將遭遇著“二手房交易價格評估系統(tǒng)”的擊破。這一系統(tǒng)的擊破點主要在于當買賣雙方申報的交易價格符合客觀實際時，將按納稅人申報的交易價格征稅；而如果其申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的，將按存量房交易評估值征稅。
官司法VS法律風險
“打官司”是避稅法中最為有“想象力”的一招：買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以房產抵償，最后買方拿著法院判決書去房產中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。律師認為：此法完全不靠譜，如今法院對民間借貸案件的審理相當嚴格，法院會要求欠款方提供轉賬信息或支付憑證，意即如何證明當初借款給對方。此外，如果欠款數(shù)額與房產價值正好同等，法院會認為這是非真實債務，是違反法律規(guī)定逃避稅法的行為，通常會判欠款無效，這樣一來對于買方來說風險極大，很可能自己已經(jīng)支付的房款都要不回來。
假贈予方式VS無法律保障
二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，名義上為“贈予”的方式而在實際中收取買主的房款。這種打著“贈予”的幌子來進行避稅的方法對買賣雙方來說都不是明智之舉。買方怎能確保事后賣方會承擔自己的相關責任和義務呢？法律保障何在？業(yè)內人士奉勸買賣雙方暫且淡定，避免因為不理性做出后悔的行為。
小結
根據(jù)4月1日前出臺的13個地市區(qū)的“國五條”細則來看，大都對于20%個稅如何征收等關鍵性問題并未明確。而根據(jù)各地市不同情況出臺細則，避免誤傷改善型“剛需”的聲音近來成為共識。
據(jù)西安房產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，西安二手房市場份額與新房份額比例大致為1：9，對于市場價格的影響，一直以來均以新房市場為引領市場住房價格走向的主體，二手房價格均跟隨新房市場漲跌變動緩慢跟進式定價，因此這一觀點更適用于二手房占比較高的一線城市。