7月4日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外公布：截至6月30日，全國(guó)今年下達(dá)陜西省的47.43萬套保障性安居工程項(xiàng)目全部開工，比全國(guó)提出的11月底實(shí)現(xiàn)全面開工提前了5個(gè)月。除計(jì)劃內(nèi)的790個(gè)項(xiàng)目外，還超計(jì)劃開工9個(gè)，其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經(jīng)適房和限價(jià)房達(dá)到13.36萬套，1030萬平方米，它們將陸續(xù)上市，這對(duì)于分流市場(chǎng)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)將起到重要作用。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設(shè)有望全面提速，這或?qū)_破房?jī)r(jià)的最后防線。
突圍保障房
陜西簽下47.43萬套軍令狀
2011年，陜西省與國(guó)家簽訂的目標(biāo)任務(wù)是建設(shè)保障性安居工程47.43萬套，建筑總面積達(dá)3000萬平方米，任務(wù)是2010年的2.5倍，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均值。
縱觀周邊省份，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的河南省、湖北省本年度保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)分別為42.09萬套、36.86萬套。而2010年，陜西省國(guó)民生產(chǎn)總值位列全國(guó)第17名。
陜西省政府要求，2011年省本級(jí)新增財(cái)力的80%用于民生支出，其中用于城鄉(xiāng)居民保障性安居工程資金占到近1/3。全省地方債券90%用在保障性住房建設(shè)上，土地出讓凈收益10%用于保障性住房建設(shè)。
2011年1月，省政府與各市政府簽訂了2011年度住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，將47.43萬套分解到各市，并將目標(biāo)任務(wù)列入了省委、省政府對(duì)各市年度工作目標(biāo)責(zé)任考核指標(biāo)中。其中，西安市的全年任務(wù)達(dá)到8.7萬套，相比2010年已經(jīng)翻了兩番;咸陽市的保障住房開工面積也將在2011年超越商品房開發(fā)面積。
僅在任務(wù)分解的2個(gè)月后，省政府就舉辦了30個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目的集中開工儀式。同時(shí)，為了確保工作的落實(shí)，陜西省制訂了《陜西省住房保障工作評(píng)價(jià)考核暫行辦法》，開始采取月排名與年度考核相結(jié)合的方式對(duì)各市進(jìn)展情況進(jìn)行督察，對(duì)進(jìn)展緩慢的城市實(shí)行約談和問責(zé)?？己宿k法按照百分制執(zhí)行，評(píng)價(jià)體系共涵蓋4個(gè)評(píng)價(jià)類別18項(xiàng)指標(biāo)，各地市的得分情況全部在新聞媒體公布。
在這樣的考核辦法下，地市領(lǐng)導(dǎo)壓力陡增，而更嚴(yán)格的是，從今年起，保障性安居工程用地不落實(shí)的市縣，還將停批商業(yè)開發(fā)土地供應(yīng)手續(xù)，不得進(jìn)行土地招、拍、掛。
5月26日，省政府依據(jù)考核結(jié)果和核查情況召開了全省保障性安居工程工作點(diǎn)評(píng)會(huì)，省級(jí)有關(guān)部門對(duì)各市進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，排名靠前的城市介紹經(jīng)驗(yàn)，排名靠后的城市分析原因，匯報(bào)整改措施。省委常委、副省長(zhǎng)江澤林在會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，能否完成今年的建設(shè)任務(wù)，關(guān)系到政府的公信力，各地要領(lǐng)會(huì)和把握好保障性住房各項(xiàng)政策，搶抓機(jī)遇，確保6月底前全省保障性住房實(shí)現(xiàn)全面開工。
政企合作
破解保障房建設(shè)資金困局
如此大規(guī)模的保障房建設(shè)，資金自然成為一個(gè)難題。
陜西省的大多數(shù)縣級(jí)財(cái)政困難，由政府投資建設(shè)的公租房和廉租房資金缺口很大。為解決這一難題，省政府決定采取政府加企業(yè)，吸納企業(yè)資金，爭(zhēng)取企業(yè)支持的創(chuàng)新模式。
為了讓更多資金流向保障房建設(shè)，陜西省巧妙地將政府建設(shè)力量和社會(huì)力量結(jié)合起來，成立了陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司，直接進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措、劃撥、回籠和工程質(zhì)量監(jiān)督管理。
陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司由省財(cái)政出資10億元，延長(zhǎng)石油(集團(tuán))公司出資30億元共同組建而成，采取市場(chǎng)融資的方式幫助市縣政府加快保障性住房建設(shè)，市縣政府按照屬地原則與該公司簽訂目標(biāo)責(zé)任合同，省財(cái)政按預(yù)算級(jí)次下達(dá)中省補(bǔ)助資金，市縣財(cái)政部門落實(shí)本級(jí)資金配套，由保障對(duì)象所在地的政府組織回購(gòu)。
截至6月底，公司籌措了100-120億元支持配套資金困難的市縣建設(shè)廉租住房和公租房，已與10個(gè)城市簽訂了89個(gè)項(xiàng)目合作框架協(xié)議，項(xiàng)目總規(guī)模7.24萬套，支持金額90.23億元。對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目，省財(cái)政按每套50平方米、每平方米300元補(bǔ)助。
13.36萬套保障房今年陸續(xù)上市
7月4日，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外公布：截至6月30日，全國(guó)今年下達(dá)我省的47.43萬套保障性安居工程項(xiàng)目全部開工，既實(shí)現(xiàn)了全省保障性安居工程建設(shè)工作點(diǎn)評(píng)會(huì)提出全面開工的承諾，又比全國(guó)提出的11月底實(shí)現(xiàn)全面開工提前了5個(gè)月。除計(jì)劃內(nèi)的790個(gè)項(xiàng)目外，還超計(jì)劃開工9個(gè)，開工項(xiàng)目總數(shù)占目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目個(gè)數(shù)的101.1%，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。
目前，陜西省在建的2008—2011各年度、各類別保障性安居工程項(xiàng)目總投資達(dá)到1160億元，保障性安居工程工作進(jìn)展順利。全省新增廉租住房租金補(bǔ)貼27399戶，完成目標(biāo)任務(wù)的105.4%。預(yù)計(jì)全年可完成投資580億元左右，達(dá)到全年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的50%左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯。
據(jù)了解，目前陜西省保障性安居工程在建規(guī)模達(dá)3000萬平方米，與房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模相當(dāng)，其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經(jīng)適房和限價(jià)房達(dá)到13.36萬套，1030萬平方米，它們將陸續(xù)上市，這對(duì)于分流市場(chǎng)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)將起到重要作用。
或沖破房?jī)r(jià)的最后防線
在國(guó)家大力推動(dòng)各地保障房建設(shè)進(jìn)度，限購(gòu)、限地價(jià)等多重調(diào)控措施下，5月份我國(guó)70個(gè)大中城市中，環(huán)比持平或下降的城市數(shù)量有所增加，房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)趨緩。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設(shè)有望提速，其對(duì)高價(jià)商品房的影響也將逐步顯現(xiàn)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生預(yù)測(cè)，未來全國(guó)保障房銷量占比將達(dá)到30%以上，其占部分城市住房銷售量的比例或?qū)⑦_(dá)50%，保障房的銷量將直線上升，這意味著目前商品房的庫(kù)存量會(huì)進(jìn)一步增加，開發(fā)商的銷售壓力也會(huì)加大。
北京萬科董事長(zhǎng)毛大慶認(rèn)為，隨著保障房大批上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的改變。一方面大量上市的保障房將迅速拉低市場(chǎng)成交均價(jià)，另一方面，資金鏈越來越緊張的開發(fā)商也將選擇加速降價(jià)打折，抓緊銷售回款入袋為安。
“目前，西安房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)行至一個(gè)將跌未跌的臨界點(diǎn)，就差壓到房?jī)r(jià)這匹駱駝的最后一根稻草了。”一致力于研究西安房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的專業(yè)人士說。
該專業(yè)人士進(jìn)一步表示，打破一個(gè)僵局往往需要一個(gè)外力。現(xiàn)在可以預(yù)見的是，短時(shí)間內(nèi)這個(gè)打破僵局的外力，不太可能是更加嚴(yán)厲的新政疊加，而極有可能是政府早已承諾兌現(xiàn)的大量保障房的入市。
“打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确剑绻验_發(fā)商所堅(jiān)守的價(jià)格防線比喻成斷裂帶上的地殼，看似穩(wěn)定的地殼下面因地質(zhì)運(yùn)動(dòng)不斷累積著應(yīng)力，這時(shí)候一旦外力介入，就足以引發(fā)地質(zhì)震顫。”上述專業(yè)人士說。
“應(yīng)該說，開發(fā)商一同堅(jiān)守的價(jià)格防線越發(fā)疲軟了，加上今年3000萬平米保障房供應(yīng)，我個(gè)人覺得降價(jià)幾乎是肯定的。未來一旦價(jià)格下挫，保障房至多是導(dǎo)火索，并不是根本原因。”地產(chǎn)評(píng)論人士李青說。
李青認(rèn)為，真正的原因在于，自去年開始，全國(guó)上下針對(duì)住宅品市場(chǎng)的“三限”，讓開發(fā)商在成交量和回款量上無法動(dòng)彈，日益趨緊的資金鏈才是開發(fā)商糾結(jié)降與不降的根本癥結(jié)。事實(shí)上，降價(jià)的壓力早就已經(jīng)顯現(xiàn)。開發(fā)商所普遍寄予的通過“春季住博會(huì)”刺激成交量大幅回升，繼而避免未來在數(shù)月量?jī)r(jià)齊跌的原有目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)，這樣一來，在這場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)守戰(zhàn)中，開發(fā)商幾乎退到了最后一條防線。
“開發(fā)商目前在現(xiàn)金流上的壓力，遠(yuǎn)超外人所能想象。許多年初已經(jīng)獲批的貸款到現(xiàn)在還沒放款，從緊的貨幣政策、幾次上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率，使得銀行目前可放出的貸款極其緩慢有限。他們?cè)敬蛩阍谖?、六月份大量出貨，先拿到足夠首付款落袋為安，獲得喘息的時(shí)間，但就是這樣的一種期盼也被越來越理性的購(gòu)房者，以越來越濃烈的觀望態(tài)度讓大多數(shù)開發(fā)商絕望了。”李青說。
李青認(rèn)為，用“內(nèi)外交困”來形容未來數(shù)月開發(fā)商所要面對(duì)的降價(jià)壓力毫不為過，沒有良好充裕的資金儲(chǔ)備，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，一旦導(dǎo)火索拉響，就沒有抵御房?jī)r(jià)下跌的資本可言。