□深圳市房地產研究中心 李宇嘉

　　近期一份來自西南財經大學的研究報告引起爭議。該報告指出，目前我國的住房空置率高達22.4%。這個異常顯眼的數據對于當下樓市來說意義非凡。當下樓市最缺乏的就是數據，甚至是連房價統計、住房自有率和房價收入比這些基本的指標，數據披露上都沒有統一可靠的參照。來自學術機構的這個數據，盡管準確程度仍需商榷，但作為目前如此重要但空白的領域，這一數據具有極大的參考意義。

　　高空置率意味著三個問題：資源(住房和金融)浪費、金融風險突出、樓市大周期下行加速。據中金公司統計，我國城鎮戶均住房套數從2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套，意味著我國完全告別住房短缺。另外，各機構披露的我國城鎮戶籍人口住房自有率在90%左右，也能佐證這一觀點。

　　近幾年，城鎮年均新增住房供應在1200萬套，包括700萬套左右的商品住房，以及500萬套保障性住房以及其他住房(小產權房、軍產房等)。而城鎮年均新增人口2000萬，大約在700萬戶左右，再考慮到城區拆遷需求，似乎新增住房供應與新增需求基本平衡。但事實上，若扣除不具有購房能力的700-1000萬農民工、城鎮范圍擴大的原農民有房戶，近年來年均新增有效需求套數遠低于1200萬套。

　　因此，過去幾年我國住房供給大于住房需求是一個確定的事實。根據瑞銀的統計，過去10年超出自住需求范疇而銷售的住房在5000萬套左右，基本上滿足原戶籍有房戶的改善性需求和投資需求。這是導致住房空置率在近幾年攀升的主要原因。筆者在很多三四線城市調研發現，這里的戶籍人口很多都擁有兩套以上住房，而當地租賃市場又不發達，住房空置在這些城市是常見的現象，空城、鬼城也大多誕生在這些城市。這與西南財經大學披露的三線城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外，大城市作為資源、產業集中高地，就業機會多，生活豐富且多樣，自然是高收入群體、高學歷群體集中的地方，這部分人群多買幾套房是正常的現象，一部分用于市場出租，也有很多人不依賴租金，空置也是正常的。

　　過去10年，住房供應在城市空間上表現為從中心城區向外圍擴展。越是城市中心區的住房，交通、教育和醫療等公共配套越完善；外圍則由于住房供應先行，公共配套建設滯后，培育至成熟也需要時間。因此，空置率高自然就意味著住房及公共配套資源的極大浪費。特別是，過去幾年，投資需求往往會選擇房價上漲潛力大、配套完善、易出手的優質區域來購房，公共資源浪費很明顯。

　　另外，住房貸款無法通過貸款證券化或出售流動起來，存量個人房貸資金無法盤活。去年以來，住房貸款供應越來越緊張，空置住房若占用貸款資源，則必然擠占自住型住房對貸款資源的需求，住房金融資源浪費嚴重。

　　由于我國個人住房貸款杠桿率比較低，基本上不存在零首付情況，再加上我國居民沒有“棄房違約”的傳統，因此微觀住房金融風險比較低。但是，高空置率意味著全社會的資金大量投向了房地產，宏觀金融風險不容忽視。特別是，以物業抵押來獲得貸款(包括土地儲備貸款、房企開發貸款、個人住房抵押貸款、物業抵押消費及創業貸款等)是銀行貸款發放基本規律，這部分貸款占銀行存量貸款的40%-50%。可以推斷，在空置率居高不下的情況下，2013年住房在建面積是住房竣工面積的6倍，后續供應還會源源不斷地增加，可能會導致未來房價和地價循環下跌。抵押物價值下跌，銀行就要追加壞賬撥備，樓市對宏觀金融風險的沖擊就可能會顯現。

　　如果存量住房空置率過高是現實，對于后續有效需求規模的估計要謹慎。在高空置率下，無論是改善需求空間，還是拆遷需求空間，抑或城鎮化創造的新增需求空間，都不能高估。高空置率一旦成立，意味著我國樓市大周期下行的通道已經打開，而行業周期下行的速度可能還會超出預期。

　　如何解決高空置率折射出的樓市三大問題？首先，加快推進不動產統一登記和住房信息聯網，在此基礎上推進房地產稅制改革進程，根據公共資源占用多寡，全面開征針對存量住房的房產稅，倒逼空置住房入市，或者出售或者出租，降低住房空置造成的資源浪費和公共資源無效占用；其次，加快推進存量住房抵押貸款證券化工作，引入國內和國外、社會和市場等各類投資者，分散集中在商業銀行的風險。同時，盡快建立地方政府“自主發債—自主償還”的投融資機制，降低對于土地財政的依賴，從源頭上降低銀行風險集中度和政府隱性擔保對于全社會資金的吸附；最后，加快推進戶籍制度、城市公共服務各區域均等化、社會保障覆蓋非戶籍人口等方面的改革，以改革紅利來創造新增有效住房需求。