“從市場(chǎng)層面來看，未來60%左右的新增住房需求將由城鎮(zhèn)化帶來。”21日，在“2014中國(guó)新型城鎮(zhèn)化高峰論壇”上，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說，未來的城鎮(zhèn)化將促進(jìn)市場(chǎng)增加大量住房需求，這對(duì)于當(dāng)前普遍供大于求導(dǎo)致行業(yè)下行的房地產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，都潛力巨大。
秦虹認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切。其中，“新型城鎮(zhèn)化將著手解決居住在城市棚戶區(qū)和城中村的‘一億人口’的住房改善問題”。應(yīng)該高度關(guān)注未來隨著城鎮(zhèn)化的定居落戶政策，初次在城市里就業(yè)的這一部分出資購房的家庭住房需求。
秦虹說，到2020年，如果實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標(biāo)，其中60%的需求來自于城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求的里面，主要是初次置業(yè)的需求，也就是所謂的剛性需求，其次是改善性需求。這意味著，未來的住房供給依然要高度關(guān)注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在庫存高企、供大于求，這也是今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的主要原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的5月份“70個(gè)大中城市”房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，有半數(shù)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌。事實(shí)上，2014年以來，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市幾乎在逐月增加。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，部分城市庫存壓力較大、近期市場(chǎng)預(yù)期不明、購房者持觀望情緒等多種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降。
秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)下一步的發(fā)展，一定要關(guān)注需求在哪里，誰最需要住房。房地產(chǎn)的投資開發(fā)應(yīng)該跟市場(chǎng)的選擇相吻合。市場(chǎng)主要取決于未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程中帶來的產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，這是一個(gè)有真實(shí)支撐力的市場(chǎng)。
除了住房需求增長(zhǎng)以外，秦虹還指出，由于土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)，新型城鎮(zhèn)化中以提高土地利用效率為核心的土地政策，還將對(duì)未來城市發(fā)展和用地帶來影響。“新型城鎮(zhèn)化將改變過去大規(guī)模的新區(qū)建設(shè)發(fā)展格局，主要以土地利用效率為核心，特別是在五百萬人口以上的大城市，不再簡(jiǎn)單地增加一些新增的建設(shè)工地。”
秦虹說，在此基礎(chǔ)上，大城市以前“攤大餅”的、外延式的、粗放性的土地用地模式將難以持續(xù)，而是要帶動(dòng)周邊中小城市的城市群，形成可融性城市發(fā)展的格局。這也意味著，地方政府要挖掘已有的城市建設(shè)用地的潛力，把過去已經(jīng)是國(guó)有性質(zhì)，但利用效率比較低的土地，實(shí)行再規(guī)劃。