第一財經(jīng) 作者：吳綿強(qiáng)
集群街2號樓項目的成功探索，為解決超大城市發(fā)展新階段危舊房治理難題，推動城市更新工作提供了借鑒。
這兩天，深冬的廣州市花都區(qū)晴空萬里，溫暖如春。新華街道集群街2號樓內(nèi)，73歲的老業(yè)主文姨拿著新房鑰匙，站在陽臺上曬太陽。讓她欣喜不已的是，自己住了40年的“老破小”危房，如今被重建成一座嶄新的現(xiàn)代化居民樓，樓下街道也是煥然一新。
1月11日上午，廣受關(guān)注的廣東省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”危舊房改造項目——花都區(qū)集群街2號正式驗收交房交證。“不光是交鑰匙，我們把產(chǎn)權(quán)證都辦出來了。”在新房內(nèi)參觀時，花都區(qū)委書記邢翔對第一財經(jīng)記者介紹。
集群街2號樓坐落于廣州市花都區(qū)新華街道轄區(qū)，廣州北站片區(qū)東南側(cè)，屬典型的人氣興旺、商業(yè)繁華的老城區(qū)舊樓。原舊樓始建于1976年，為5層混合結(jié)構(gòu)，共25戶，歷經(jīng)48年歲月洗禮，房屋損壞嚴(yán)重，被鑒定為D級危房。2024年3月，集群街2號樓的業(yè)主們，自籌數(shù)百萬元資金，對已“病入膏肓”的老樓進(jìn)行徹底的“自拆自建”。經(jīng)過短短9個月的集中建設(shè)，如今終于驗收交房。
當(dāng)前，北上廣深等超大特大城市發(fā)展，已進(jìn)入增量建設(shè)和存量更新并重的新階段，實施城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然過程。然而，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造量大、涉及面廣，改造所需要的資金、改造中各方的利益平衡等，都對項目的推進(jìn)提出挑戰(zhàn)。
危樓變新房
集群街2號樓，地處鬧市，位于新華街道新華市場旁，周邊老舊居民樓林立，人口密集。2024年3月，當(dāng)?shù)谝回斀?jīng)記者首次來此探訪時發(fā)現(xiàn)，這里外墻斑駁、磚體裸露，老舊破敗。如今，短短9個月過去，已換了一番新景象。
2025年1月11日上午，當(dāng)?shù)谝回斀?jīng)記者再次來此探訪發(fā)現(xiàn)，這里已完全褪去過去“老破小”的景象，老舊的居民樓已蛻變?yōu)橐粭潔湫碌陌咨用駱墙ㄖ?/p>
并且，過去居民樓樓下的小廣場雜亂無序，攤販聚集，現(xiàn)在取而代之的是寬敞整潔的小廣場。集群街2號旁邊的集群黨群服務(wù)中心，成為業(yè)主及周邊地區(qū)居民的休閑學(xué)習(xí)多功能平臺，還有ATM機(jī)等辦事小設(shè)備。
“我們過去的舊樓布局，類似于早期的企業(yè)宿舍，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等功能間被公共空間分割，狹小的廚房甚至無法容納一個標(biāo)準(zhǔn)的洗碗池，做飯、洗菜不得不分開進(jìn)行，油煙在狹小空間里也難以散去。”談及過往，一位業(yè)主連連搖頭。
“新房戶型結(jié)構(gòu)好，室內(nèi)裝修靚。電梯直達(dá)屋門口，水、電、燃?xì)庖粦?yīng)俱全，周邊還有服務(wù)中心、菜市場、茶樓、商超等，生活環(huán)境越來越好，我準(zhǔn)備搬回來繼續(xù)養(yǎng)老、安享晚年。”居民鐘彩蘭表示。
據(jù)花都區(qū)官方介紹，集群街2號樓項目的實施，成功解決了困擾小區(qū)居民多年的供水、電梯加裝等問題、并使房屋增值1.6倍之多，既讓居民享受到了最好的資源，又走出了政府主導(dǎo)、引入開發(fā)商拆建之外的第三條路徑。
“我都不知道來了多少趟了，幾乎每周都要來幾趟，把控每一個建設(shè)細(xì)節(jié)，包括地磚材料的選用等。”談及過往9個月對集群街2號樓項目的參與，花都區(qū)住建局局長江奇指著腳下的地磚告訴第一財經(jīng)記者。
與廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參觀集群街2號樓新房時，邢翔表示，在新房建設(shè)的過程中，她也經(jīng)常來現(xiàn)場了解施工進(jìn)度。
第一財經(jīng)記者注意到，集群街2號樓項目建設(shè)之所以能夠如此迅速，得益于當(dāng)?shù)卣约案髀毮懿块T的主動對接協(xié)調(diào)。
據(jù)了解，集群街2號樓周邊環(huán)境復(fù)雜、工期緊、社會關(guān)注度高，項目施工中遭遇了諸多困難，包括施工時間為高溫雨季(2024年4-6月大雨持續(xù)為歷年之最)、施工地點自然人文條件等，均不理想。
“這里地處巖溶地區(qū)溶洞多，基礎(chǔ)處理難度較大，周邊為老城區(qū)，附近人口密集，施工段要與居民作息的時間做平衡，要顧及居民作息，常常每天工作時間不足6小時。”一位工程建設(shè)人員指著周邊環(huán)境對記者說，這里施工場地狹小，機(jī)械、建材無處堆放，當(dāng)初施工協(xié)調(diào)量大，涉及面廣。
據(jù)花都區(qū)官方介紹，花都區(qū)住建局執(zhí)行“早”字訣，結(jié)合日常質(zhì)量安全監(jiān)督檢查，主動靠前對接，逐一擊破竣工聯(lián)合驗收難點、堵點，促使竣工聯(lián)合驗收“早”起步，“早”辦結(jié)，同時協(xié)同區(qū)規(guī)劃與自然資源局加快推進(jìn)竣工聯(lián)合驗收、土地出讓金計繳、不動產(chǎn)登記合并辦理，從申請聯(lián)合驗收到取得不動產(chǎn)權(quán)證的時間，由原來的2-3個月壓減至15天，解決了業(yè)主多頭跑、多環(huán)節(jié)、耗時長等問題。
尋找“平衡”成關(guān)鍵
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設(shè)停車位超過50萬個。全國106個完整社區(qū)建設(shè)試點取得積極成效，19個省(市)打造37個城市兒童友好空間建設(shè)樣板，386個城市新建2254個養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。
近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，提出2025年將大力實施城市更新，并全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。新年首次國務(wù)院常務(wù)會議上，專題研究城市更新工作，部署加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造。
“集群街2號項目是一次很有意義且成功的探索，為我們解決超大城市發(fā)展新階段危舊房治理難題、推動城市更新工作邁上新臺階提供了重要參考。2025年，我們要按照應(yīng)改盡改的原則持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，積極探索城市更新新模式新路徑。”廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長楊清淦在現(xiàn)場表示。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長蔡勝稱，廣州危舊房原拆原建有很大市場需求和存量規(guī)模，“大量建成年代久遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)住房，因為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、年久失修，出現(xiàn)嚴(yán)重安全隱患問題，迫切需要改造升級。”
“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改什么？怎么改？小區(qū)居民的期盼，就是我們改造工作重點。”蔡勝表示。“老舊小區(qū)改造，還是要為每位業(yè)主考量，尋找各自的平衡點，以達(dá)成共識。”一位關(guān)注舊城改造的建筑行業(yè)人士稱。
1月11日上午，集群街2號樓業(yè)主黃先生，拿著新房鑰匙進(jìn)入到新家，談及即將入住新房，這位中年男子喜極而泣。他告訴第一財經(jīng)記者，自己怎么也想不到，有一天能和家人住上這么寬敞明亮的房子。
黃先生家面臨的現(xiàn)實難題，或許是很多危舊房改造成功路上的“攔路虎”。一方面，黃先生家里生活并不寬裕，夫婦倆收入微薄，一時難以擔(dān)負(fù)起舊房改造資金費(fèi)用；另一方面，家里一共5口人居住，除了他和老婆孩子(4人)外，還有一位殘疾人妹妹，因此還要求多騰出一間房用于照顧她，這樣未來新建的房子將超過原房屋60平方米面積，達(dá)到70平方米左右，“算下來，總共要掏35萬元”。
好在花都區(qū)政府主動引入了金融機(jī)構(gòu)，為黃先生排憂解難。“我們有住房公積金，可以慢慢還房貸。”黃先生說。另外，當(dāng)?shù)匾舱堅O(shè)計單位為黃先生“量身定做”了新房格局。
“在小區(qū)整體重建過程中，不僅涉及共有部分的重建，還包括每位業(yè)主專有部分的推倒重建，每位業(yè)主的專有部分是否重建、怎樣重建等，只能由可獨立作出意思表示的所有權(quán)人自主決定，他人無權(quán)干涉和剝奪。因此，小區(qū)重建的規(guī)劃需要取得全體業(yè)主的一致同意。”長期關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財經(jīng)記者，哪怕是一戶不同意，項目就只能停擺。