作者：安卓
9月20日，最新LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)出爐，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。
就在8月，1年期和5年期以上LPR非對(duì)稱下降，5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)。
“降息效果的釋放需要一定時(shí)間來(lái)觀察，因此短期內(nèi)連續(xù)下調(diào)LPR的迫切性不大。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰說(shuō)。
與此同時(shí)，貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；平均放款周期為25天，與上月基本持平。
86城房貸主流利率低至首套4.10%
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行17BP，二套利率環(huán)比下行15BP，較去年最高點(diǎn)分別回落159BP和108BP。
另外，銀行平均放款周期25天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為31天，二線及三線城市平均放款周期均為24天。
受8月22日5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月百城房貸利率均有所下調(diào)，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。就首套房貸主流利率來(lái)看，一線城市均高于下限水平。
從利率變化來(lái)看，本月廈門首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到45BP，東莞和長(zhǎng)沙首套房主流利率均下調(diào)35BP。
分城市線來(lái)看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，二三線城市平均利率水平接近下限。
從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為166BP和117BP。
以首套房100萬(wàn)元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計(jì)算，利率下調(diào)后，平均每月可減少月供約1013元，需償還的利息總額減少約36萬(wàn)元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅65BP和55BP。
2022年以來(lái)，在房貸利率持續(xù)下行的同時(shí)，各地首付比例也在紛紛下調(diào)，相應(yīng)地，貸款比例有不同程度的提升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，與2021年四季度相比，2022年以來(lái)，分線城市貸款比例逐季提升，相對(duì)而言，三四線城市貸款比例提升最大，二線次之，一線基本持平，這與政策層面較為一致。
一二線重點(diǎn)城市房貸利率仍有下調(diào)空間
不僅房貸利率在下降，近期，很多熱點(diǎn)城市也在調(diào)整首付、限購(gòu)等政策。
9月19日，有消息稱，鄭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)二套房貸款首付比例降至40%，目前，鄭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)首套房首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，利率低至4.90%。
除了鄭州以外，還有海南、青島、寧波、蘇州等地也調(diào)整或退出限購(gòu)政策，調(diào)低二套房首付比。
“在高房?jī)r(jià)、需求疲弱、預(yù)期不振的情況下，降低首付目的就是降低購(gòu)房門檻，提高首付能力，并提振市場(chǎng)預(yù)期。部分城市退出或調(diào)整限購(gòu)政策，也是這樣的目的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，但問(wèn)題是，8月份的紓困力度非常大，包括再次下調(diào)LPR 15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率降至歷史最低，但購(gòu)房需求并未明顯復(fù)蘇。
“房貸利率盡管下降，但最低4.10%的水平，仍然比理財(cái)收益要高。對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)講，房?jī)r(jià)可能會(huì)跌，房貸利率比理財(cái)收益還要高，那么最佳選擇可能就不是購(gòu)房。”李宇嘉說(shuō)。
劉麗杰也認(rèn)為，后期市場(chǎng)的修復(fù)需要寬松信貸環(huán)境的支持。利率低、放款快有助降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復(fù)。當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)受阻，后期市場(chǎng)的修復(fù)仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)。
“當(dāng)前部分一二線重點(diǎn)城市房貸利率水平仍高于下限，未來(lái)還有下調(diào)空間。”劉麗杰說(shuō)。