當(dāng)前個別城市出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目延期交付的情況，關(guān)于商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該取消的討論聲再起。商品房預(yù)售制需要購房者先支付購房款，待住房建完后再向購房者交付。過去20年，商品房預(yù)售制推動了我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。
商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源，預(yù)售制縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)。然而，個別預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目交付時也出現(xiàn)房屋質(zhì)量欠佳、項(xiàng)目爛尾等問題。預(yù)售制到底該不該取消，不妨我們先看看海內(nèi)外商品房預(yù)售制的有關(guān)做法。
內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)市場之初便借鑒了香港地區(qū)的商品房預(yù)售制度，俗稱“炒樓花”。香港對于預(yù)售制度的監(jiān)管較嚴(yán)，也曾出現(xiàn)某新樓盤被有關(guān)主管部門叫停預(yù)售樓花的情況，原因是開發(fā)商未能證明有財(cái)力應(yīng)付項(xiàng)目超支。這家開發(fā)商曾通知買家延遲交房，受影響的購房者可選擇繼續(xù)買賣或取消成交，如果選擇取消，可以按照合同退回訂金及利息補(bǔ)償。按照規(guī)定，開發(fā)商開發(fā)資金超支一成以上時，必須向主管部門提交證據(jù)證明自己有足夠財(cái)力，否則不能繼續(xù)推銷期房房源。正是基于較為完善的監(jiān)管，2003年之后香港住宅市場未出現(xiàn)“爛尾樓”情況。
對于期房銷售，一些國家推行按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)，且支付款項(xiàng)的時間節(jié)點(diǎn)規(guī)定比較詳細(xì)。如法國商品房預(yù)售中，購房款支付須分期進(jìn)行，地基建好時付到35%，主體完工時付到70%，全部竣工時付到95%，剩余的5%作為押金在入住時支付，以確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定執(zhí)行合同。
在新加坡，預(yù)購人按照房屋工程建造進(jìn)度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購買合同后，買家總共支付的預(yù)付款比例為20%，完成地基后再付10%，整體框架完成后交10%，配套設(shè)施如電線鋪設(shè)、車庫、門窗安裝等完工時再交20%，無人占用新房后交付25%，最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成后交付15%。
英國推行按時間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%，在雙方簽訂協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，隨后的6個月至24個月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。
一些國家則規(guī)定有預(yù)售房訂金的保全措施。比如在日本，針對購房者交納的訂金，開發(fā)企業(yè)要向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)交納擔(dān)保或保險(xiǎn)金，只有為購房者制定了預(yù)售金保證書，房企才可向政府申請預(yù)售和建筑許可。
這些經(jīng)驗(yàn)表明，制度和法制保障不可或缺。進(jìn)一步完善和細(xì)化我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)制度，是優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要前提和必由之路。我國的商品房預(yù)售制度正在不斷完善。今年年初，有關(guān)部門出臺了預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，首次從全國層面對商品房預(yù)售作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。各地也出臺針對預(yù)售資金的監(jiān)管辦法、工作措施等。
當(dāng)前我國商品房預(yù)售制的許多問題出現(xiàn)在監(jiān)管方面。與很多國家實(shí)施的購房者按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)相比，我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度是在交房之前購房者就支付全款。款項(xiàng)進(jìn)入指定賬戶后，根據(jù)工程進(jìn)度按照相關(guān)比例撥付。問題出現(xiàn)在地方有關(guān)部門和負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的單位，或是沒有嚴(yán)格按照相關(guān)制度執(zhí)行監(jiān)管，或是執(zhí)行不到位。個別開發(fā)商與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。預(yù)售資金被挪用的情況也并不鮮見，一些房企會將預(yù)售資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用，用于償還貸款、支付土地款、發(fā)放員工工資等。
關(guān)于商品房預(yù)售制的去留，一直都有爭論。近年來，我國很多城市對于現(xiàn)房銷售有積極探索，如北京在土地出讓時設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)，也就是說，現(xiàn)房銷售面積更大，很可能成為企業(yè)競得土地的優(yōu)先條件。對于是否全面取消期房預(yù)售，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相近日在發(fā)布會后接受記者追問時回應(yīng)稱，這關(guān)乎整個房地產(chǎn)新模式，國家會統(tǒng)籌考慮這個問題。并表示，這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。
應(yīng)明確的是，在商品房市場出現(xiàn)一定下行趨勢時，不一定是取消預(yù)售制好的時間窗口。應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，特別是對可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞應(yīng)堅(jiān)決堵住，讓預(yù)售資金監(jiān)管制度更好發(fā)揮正面效應(yīng)。