悲觀預(yù)期正在籠罩當(dāng)下樓市。香港地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)促銷，內(nèi)地業(yè)界大佬預(yù)言樓市“非常不妙”。在成交下滑、房?jī)r(jià)漲幅放緩、融資環(huán)境趨變和調(diào)控仍緊的新背景下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的變數(shù)正在增多，樓市將可能步入新一輪調(diào)整期，而成交量下滑或許是房?jī)r(jià)調(diào)整的一個(gè)前奏。
從成交量看，1月份全國(guó)樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象。進(jìn)入2月份，成交低迷態(tài)勢(shì)依舊。
樓市成交量連續(xù)回落，既受春節(jié)淡季的傳統(tǒng)因素影響，也有開發(fā)商推盤積極性不高的原因。更為關(guān)鍵的是，價(jià)格持續(xù)居高不下，購(gòu)房者觀望情緒明顯加重，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生分歧且房?jī)r(jià)回落預(yù)期漸強(qiáng)。
從價(jià)格看，盡管房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)依舊，但漲幅已明顯趨緩，房?jī)r(jià)上漲區(qū)域布局也由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”。尤其需要指出的是，業(yè)界大佬對(duì)于未來(lái)樓市的走向已由樂(lè)觀轉(zhuǎn)向偏悲觀，而機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)更是印證了這種觀點(diǎn)。里昂研究報(bào)告預(yù)期內(nèi)地房?jī)r(jià)漲幅將由去年的12%放緩至今年的8%。穆迪也預(yù)計(jì)2014年中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)將有所回落，原因是2013年底的基數(shù)較高，而且房地產(chǎn)業(yè)具有周期性，隨著對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)分歧的加大，房?jī)r(jià)回調(diào)將是大概率事件。
從資金面看，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，今年資本市場(chǎng)流動(dòng)性必將對(duì)其產(chǎn)生明顯而深刻的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)改變，來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)的間接融資的難度和成本預(yù)計(jì)都將隨之上升。此間已有觀察家預(yù)言，美聯(lián)儲(chǔ)退出Q E有可能把中國(guó)房地產(chǎn)打回原形，多年以來(lái)靠潛伏的國(guó)際資本支撐的中國(guó)高房?jī)r(jià)將迎來(lái)真正的重?fù)簟?/p>
的確，與往年不同，大多數(shù)商業(yè)銀行在房貸方面明顯較之前謹(jǐn)慎，為避免像去年出現(xiàn)的流動(dòng)性緊張現(xiàn)象，商業(yè)銀行壓縮房貸投放規(guī)模成為必然選項(xiàng)。這從銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)中也可得到佐證。銀監(jiān)會(huì)在2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議，明確今年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點(diǎn)，要求切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。
從調(diào)控政策看，新一屆政府一年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，始終不提控制房?jī)r(jià)，也基本不談行政調(diào)控，總體思路已由盯住短期房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)供需關(guān)系和建立長(zhǎng)效機(jī)制。隨著樓市持續(xù)分化，調(diào)控將更強(qiáng)調(diào)針對(duì)性和分類指導(dǎo)。目前雖然處于調(diào)控“真空期”，但從各方表態(tài)可以看出，樓市調(diào)控將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，在執(zhí)行好既有調(diào)控政策的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管也勢(shì)在必行。
綜合來(lái)看，促使房?jī)r(jià)調(diào)整的因素正在增多并且動(dòng)能也在增強(qiáng)，樓市分化格局料將延續(xù)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，而部分三四線城市房?jī)r(jià)則有驟降的可能。