從價格變化情況來看，截止2012年12月，全國房價已連續(xù)7個月上漲，這個現(xiàn)象表明當(dāng)前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的背景下，房價不可能出現(xiàn)大幅降價。從開發(fā)商定價角度來講，下半年以來，無論是全國還是上海市場，當(dāng)前小幅優(yōu)惠、小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢。另一方面，企業(yè)利潤率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過精細(xì)化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力、漲價等手段緩解利潤率下滑局面，或開始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來住宅市場調(diào)控的風(fēng)險。
市場基本面的好轉(zhuǎn)
“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，各大房企抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉”的結(jié)果；另一方面，也是由于房企年底銷售業(yè)績指標(biāo)、財務(wù)報表等要求，年底開始沖量導(dǎo)致的銷售量回升的現(xiàn)象。
總體來講，2012年“暖冬”與“翹尾”行情導(dǎo)致局部市場惶恐入市的出現(xiàn)，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”與堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”密切相關(guān)。這樣的政策背景下，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場基本面逐漸好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)價格降幅收窄，甚至產(chǎn)生小幅漲價、“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。
樓市“暖冬”背后的矛盾點(diǎn)
“暖冬”與“翹尾”行情對于低迷的樓市來講是一件利好的事情，但是在這個特殊的市場階段表現(xiàn)出來的房價上漲和惶恐入市的現(xiàn)象卻不合常理。樓市“暖冬”背后集聚著多重矛盾，這些矛盾多數(shù)與開發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來政策面的走勢密切相關(guān)。
首先，在2012年樓市調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場特征之下“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)，此時，全國百城房價自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖基調(diào)與房價降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價現(xiàn)象的矛盾日益突出。其次，調(diào)控政策與企業(yè)利潤率下滑之間的矛盾。在調(diào)控已成常態(tài)的市場背景下，開發(fā)企業(yè)采取何種方式緩解利潤率下滑的局面變得至為重要。再次，地方政府政策微調(diào)，政策層面的階段性的定向松動與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財政收支之間的矛盾也表現(xiàn)的相當(dāng)突出，尤其是2012年下半年以來的推地潮以及各類優(yōu)質(zhì)地塊“地王”的出現(xiàn)，一定程度上表現(xiàn)出地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財政收支之間權(quán)衡做出的抉擇。
持續(xù)限購下，樓市何去何從
2012年，樓市整體信心的復(fù)蘇，使得很多開發(fā)商在年末沖刺的欲望有增無減，短期的成交熱潮也使他們對未來市場充滿預(yù)期，但民眾卻更加惶恐和迷茫。
住建部 2012年12月25日表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。那么在限購政策繼續(xù)執(zhí)行的市場背景下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2012年“暖冬”之后，是否會迎來自己的下一個春天？
從未來政策及市場面走勢來看，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，但是相比前兩年，調(diào)控政策的基調(diào)已發(fā)生微妙變化，即政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調(diào)已不再突出，并且明確提出鼓勵改善型需求入市。