北京萬科對(duì)外尚未正式宣布降價(jià)，但比較萬科紫苑當(dāng)下開盤的銷售價(jià)格，北京萬科實(shí)際上已經(jīng)開始執(zhí)行降價(jià)策略。

　　萬科北京試探降價(jià)

　　相比08年在杭州萬科的那次“四盤同降”，這次，北京萬科所采用的方法或許要謹(jǐn)慎并且柔和許多。這一消息從其他多位購房者處亦得到了驗(yàn)證。盡管北京萬科對(duì)外尚未正式宣布降價(jià)或者打折銷售，但仔細(xì)比較萬科紫苑當(dāng)下開盤的銷售價(jià)格與此前相比，北京萬科實(shí)際上已經(jīng)開始悄然執(zhí)行降價(jià)策略。16日，萬科紫苑項(xiàng)目(下稱紫苑項(xiàng)目)正式開盤銷售，記者了解到，紫苑項(xiàng)目本期開盤價(jià)格為25000元/平方米。據(jù)記者估算，附加開盤當(dāng)日折扣等優(yōu)惠條件后，其實(shí)際最終售價(jià)約為24200元/平方米。

　　對(duì)此，北京萬科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁未予否認(rèn)。16日他在接受經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京萬科積極響應(yīng)政府的號(hào)召應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，在與客戶充分交流的基礎(chǔ)上，最大限度的迎合百姓需求，按照購房者愿意接受的價(jià)格提供萬科的產(chǎn)品。北京萬科用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了給消費(fèi)者以實(shí)惠和合理定價(jià)促進(jìn)銷售的態(tài)度。從現(xiàn)場(chǎng)情況來看，該項(xiàng)目產(chǎn)品和此次進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整還是普遍獲得客戶認(rèn)同的。

　　記者掌握的情況表明，萬科紫苑項(xiàng)目實(shí)際上便是萬科與中糧在北京聯(lián)手開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目，2008年中國(guó)樓市陷入深度調(diào)整之時(shí)，萬科亦在該項(xiàng)目一度推行部分房屋“100萬一口價(jià)”的變相降價(jià)策略，當(dāng)時(shí)在北京樓市引發(fā)一輪爭(zhēng)議。目前，萬科中糧假日風(fēng)景的推廣名已經(jīng)更名為紫苑。紫苑上一次開盤時(shí)間是3月13日，所推樓座是D6、7#樓，一共160套住宅，產(chǎn)品為155平米三居，開盤當(dāng)天售罄，據(jù)記者估算最終成交均價(jià)約為24250元每平米。此次假日D1、8#樓開盤，一共328套房源，產(chǎn)品為全部為90平米三居。該產(chǎn)品為工業(yè)化住宅，突出的特點(diǎn)之一是本期采用綠色節(jié)能環(huán)保的太陽能技術(shù)提供生活熱水，據(jù)悉此技術(shù)每年將為業(yè)主節(jié)約60%的電費(fèi)。對(duì)比本次開盤價(jià)格與上期銷售價(jià)格，北京萬科在紫苑項(xiàng)目上合理定價(jià)的銷售策略已經(jīng)體現(xiàn)得十分明顯。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京市四環(huán)內(nèi)商品房期房銷售均價(jià)為3.4萬元/平方米， 4月15日中央政府開始密集出臺(tái)專門針對(duì)樓市的調(diào)控政策后，地產(chǎn)商何時(shí)開始降價(jià)便成為了社會(huì)關(guān)注的重要焦點(diǎn)之一，不過，當(dāng)外界開始猜測(cè)萬科是否會(huì)如2008年一般率先拉開降價(jià)序幕之時(shí)，恒大地產(chǎn)卻率先在全國(guó)以所有項(xiàng)目8.5折的政策開始進(jìn)行“優(yōu)惠銷售”，一度被外界認(rèn)為是推倒了地產(chǎn)商降價(jià)的“多米諾骨牌”。

　　北京萬科“滯后性”調(diào)價(jià)將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)價(jià)格全面調(diào)整

　　“萬科內(nèi)部也一直在調(diào)整，我們希望每個(gè)樓盤開盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%，如果當(dāng)月不到60%怎么辦，我們會(huì)調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。”虎年年初在對(duì)機(jī)構(gòu)投資者解釋萬科的策略時(shí)，萬科總裁郁亮并沒有明確說明“促銷”的手段是什么。一位長(zhǎng)期與萬科接觸的證券界人士向記者表示，萬科的判斷在于下半年在銷售方面的壓力將會(huì)繼續(xù)增大。“他們做出這個(gè)判斷的原因，是基于萬科自身產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏在上下半年中呈現(xiàn)四、六開的比例，即上半年市場(chǎng)確定性較強(qiáng)時(shí)，萬科現(xiàn)在只有全年計(jì)劃中40%的可售房源，而60%的資源將在不確定性巨大的下半年投入市場(chǎng)。”他說。

　　記者了解到，對(duì)此，萬科的判斷是萬科在2010年的供應(yīng)節(jié)奏中，具有“滯后性”，所以二季度表現(xiàn)如何，將變得至關(guān)重要。而對(duì)于下半年壓力較大的問題，郁亮在面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者時(shí)亦表承認(rèn)。實(shí)際上，從2010年1季度開始，即便彼時(shí)尚無4.15之后的“嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)”，萬科業(yè)已在銷售方面感到了不同程度的壓力。前述證券界人士告訴記者，按照目前萬科確定的任務(wù)，恐怕只有每個(gè)月銷售額都創(chuàng)下歷史紀(jì)錄的情況下，才能完成。

　　誰來跟進(jìn)，或許才是最關(guān)鍵的問題。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光向“同行”坦言，如果四家指標(biāo)公司開始調(diào)整價(jià)格策略，甚至是降價(jià)，他個(gè)人的判斷是，必然引發(fā)其他開發(fā)商的迅速跟進(jìn)，從而導(dǎo)致新一輪房地產(chǎn)價(jià)格全面調(diào)整的提前開始。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，大的調(diào)整取決于三方面因素，一是房企本身資金是否充裕，如果資金壓力不大，很多開發(fā)商不會(huì)愿意主動(dòng)降價(jià)；二是市場(chǎng)預(yù)期，如果大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，出于自保開發(fā)商當(dāng)然會(huì)主動(dòng)降價(jià)；三是同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手降價(jià)，可能會(huì)被動(dòng)跟進(jìn)。（文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）