一座被冠以“低碳”概念的樓盤，造勢近兩個月來的銷售回款遠低于預期；一個幾經(jīng)爛尾的項目，尚有近7億元債務(wù)需要填平；一家實力平平的開發(fā)商，希望通過這一個項目就獲得四倍于其年營業(yè)收入的業(yè)績。
“長安8號”，這一昔日的爛尾樓，在奧園地產(chǎn)接手后，再度被包裝成為了頂級豪宅，但目前，其實際銷售水準卻遠沒有達到號稱的均價80000元/平方米。
銷售回款遠低于預期
“現(xiàn)在預交50萬元便可選房。如果3月31號之前來選訂，還可獲得額外折扣。”“長安8號”銷售人員告訴中國證券報記者。目前，該項目正在以內(nèi)部認購的方式招攬客戶，這一方式將延續(xù)到5月1日。
而該項目的實際銷售均價也并非對外號稱的80000元/平方米，當前價格為55000元/平方米起，另外還可以享受一些額外折扣。據(jù)稱，內(nèi)部認購期首批推出的50套，已經(jīng)獲得30多套的意向認購。
自2月6日開始，“長安8號”全球公開發(fā)售，奧園地產(chǎn)董事局主席郭梓文此前曾公開表示，長安8號項目在未來3年內(nèi)預計可為集團貢獻130億元的現(xiàn)金流回款。奧園地產(chǎn)此前預計，該項目在公開發(fā)售后的10日內(nèi)能完成6億元回款，20日內(nèi)完成15億元回款。
但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，截至3月30日，案名還是“擎峰”的該項目僅僅網(wǎng)上聯(lián)機備案了23套公寓，面積為7854.15平方米，成交均價每平方米才50209元。即使以全部房款已繳清來計算，該23套公寓總獲款不到4億元，而如果僅按照每套房子50萬元的意向簽約金來計，也僅僅收到1150萬元而已。
與項目的總開發(fā)量相比，這一銷售業(yè)績并不理想。資料顯示，“長安8號”位于朝陽區(qū)西大望路與建國路交匯東南角，項目總建筑面積247646.3平方米，地上建筑面積174722.5平方米，由南北兩棟塔樓組成，目前預售的為南樓，全為精裝修公寓，但容積率竟高達6.50。其附近均價4萬的萬科公園五號容積率為2.50，19層以上住宅通常最高容積率為4.5。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息，該項目2008年10月8日已經(jīng)拿到預售許可證的南樓5－40層，批準銷售套數(shù)為265套，批準銷售面積為100905.32平方米。項目戶型面積標準層268-480平方米，樓王層為640-1800平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，除了地段的賣點之外，“長安8號”同時主打的還有低碳牌，號稱采用全球領(lǐng)先的15項低碳技術(shù)體系，包括：淺層地能系統(tǒng)——地源熱泵、可再生能源系統(tǒng)——太陽能光伏發(fā)電、建筑物理系統(tǒng)——斷熱鋁合金窗、LOW-E玻璃、地板采暖系統(tǒng)、冰蓄冷系統(tǒng)、水軟化系統(tǒng)、VRV變頻多聯(lián)機中央空調(diào)系統(tǒng)、全熱交換系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等。
然而，業(yè)內(nèi)專家指出，建造低碳建筑是一個系統(tǒng)性的過程，涉及規(guī)劃、設(shè)計、建造、運行等諸多環(huán)節(jié)，不可能速成。爛尾多年的“長安8號”在前期規(guī)劃、設(shè)計以及建造階段是否切實涉及并運用到“低碳”無疑很值得懷疑。
也有人士指出，我國的低碳建筑目前尚處于起步階段，并沒有統(tǒng)一的碳排放量計算方法，也沒有清晰的低碳建筑發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)在各種精裝修或者生態(tài)型地產(chǎn)都在搭低碳地產(chǎn)的順風車，其實更多的都只是“偽低碳”概念而已。
近7億元債務(wù)到期
“當初我們把項目轉(zhuǎn)給香港世紀協(xié)潤時，轉(zhuǎn)讓代價分為兩部分，一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款4.587億元，二是償還股東借款12.92億元，目前，項目公司還有近7億元的債務(wù)沒有還清。”中國證券報記者向“長安8號”原投資商首開股份（600376）的高管層了解到。而這一債務(wù)的最后清償日期便是3月31日。