近日，北京市自去年下半年開始研究的REITs方案，正式上交證監會。此次公租房REITs試點均花落朝陽區，涉及4-5個項目。若該方案近期能獲證監會批準，將是全國首個公租房REITs。

　　中國離REITs到底有多遠？此次公租房REITs是否有望破冰，對REITs在中國的發展有何指導意義？8月15日，上海中城聯盟投資管理有限公司總經理、中城聯盟投資基金執行合伙人路林、賽富不動產基金合伙人及青年部落白領公寓創始人王戈宏、央視證券資訊頻道主持人張文玥作客騰訊微訪談，對公租房REITs進行解讀。

　　王戈宏介紹，2011年，美國REITs走過50年歷程，而中國的REITs熱議了近5年，但這5年往往是民間一頭火熱，政府的實際推動力度不大。然而他對REITs在中國未來的發展，卻表示十分樂觀，“我在去年拜訪美國REITs協會CEO時，他說，中國將是世界未來第二大REITs市場。”

　　對于以公租房作為中國REITs的突破口，路林表示，以民生重大領域公租房作為資產組合開閘REITs，是一件由易到難可實現的好事。最重要的可以通過REITs的租金免稅等政策支持，擴大公租房規模。他認為，目前可以迅速規模化的資產當推公租房。

　　對此，王戈宏表示認同，他認為，公租房成為中國REITs的突破口有幾個先天優勢：第一，資產規模可以很大，而且資產質量很好，為其上市打下很好的基礎；第二，上市的形式很好確定，可以以證券基金的方式上市發行份額；第三，租金的收益可以預期；第四，免稅的道德壓力沒有；第五，REITs的歸口為證監會，管理單一。

　　對于在中國實施REITs公募更可行還是私募更可行，路林和王戈宏都異口同聲表示推行REITs必須上市公募。路林表示，從原理和路徑上講，應該從私募試點到公募推行。但大規模推行REITs，當屬公募。

　　王戈宏則表示，REITs只有公募，才有其吸收社會龐大資本的意義。他進步一步解釋，“這次推行公租房REITs，是為了借助社會資本加速推進保障房、公租房的建設，政府的資金杯水車薪，如果還遮遮掩掩做私募REITs，效果可能達不到預期。”

　　對于公租房REITs是否會有收益率低、投資回報周期長的顧慮，而無法吸引投資者的疑問，路林以新加坡的實例做了解釋，他介紹，新加坡市場REITs的回報率穩定在5%以上，相對于新加坡商業銀行抵押貸款利率1.6%，5%的REITs收益率是相當高的。

　　王戈宏表示贊同，他認為，收益率的高低其實是相對的。國外REITs投資人收益的2／3來自租金的分紅，其次是股票的上漲，以及資產再售后的增值。美國的REITs法案由于規定REITs必須每年強制性將90％以上的收益分配給投資人，而且這部分免稅，因此，美國的REITs可以連續30年平均收益達到8％左右。

　　“投資REITs就是為了尋求長期穩健回報，它是介乎債券和股權的中間產品，它是所有投資人必備的投資組合，在美國，大部分基金配備的REITs都在25％左右。”王戈宏表示，“如果公租房REITs再有資金杠桿的話，收益率可以大大提升。”

　　有騰訊網友表示擔憂，實行房地產REITs會不會帶來房價的上漲？路林表示，“大家對公租房REITs推廣帶動房價上漲不必過多顧慮。 第一，因其總量小、范圍也小； 第二，REITs大范圍試點試行，只要資產定價合理，租金長期均衡穩定，反而可以成為一、二級市場房屋交易價格的參照坐標，甚至成為定海神針。”（騰訊財經）